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房屋登记簿发生非权力事项错误时 ，法院如何确定利害关系人申请变更登记

发布时间：2020-10-28
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房屋登记簿发生非权力事项错误时

法院如何确定利害关系人申请变更登记


导读：房屋登记行为属于行政行为，但在登记过程中因为工作人员操作失误可能导致登记出现错误，一旦发生登记错误，可能会影响房屋后续的买卖交易行为，所以当发现房屋登记簿有错时，当场提醒工作人员进行更正，若事后发现错误时，可能需要通过诉讼途径解决。


经典案例：
案情简介

原告：刘某
被告：兰州市住房保障和房地产管理局(以下简称“兰州市房管局”)
第三人：史某林

原告刘某与第三人史某林于1996年10月17日自愿登记结婚，婚后于1998年4月24日购买了第三人史某林所在单位兰州海关位于兰州市城关区山字石中街63号×室(兰州市城关区山字石街10号×)房屋一套，2000年9月7日被告兰州市房管局以第三人史某林为权利人颁发了兰房(城房改)产字第×号房屋所有权证。后因夫妻关系不睦，第三人曾两次提起离婚诉讼，2014年2月20日兰州市城关区人民法院作出(2013)城民白初字第249号民事判决书准予离婚，但因双方对婚后购买房屋的面积不能达成一致意见，导致评估无法进行，房屋市值不能确定，故该判决对房产分割问题未予处理。原告刘某认为涉案房屋实际面积与证载面积明显不符，于2015年8月26日向被告申请面积变更登记，被告认为原告无权单独申请变更登记，且其申请变更登记不符合《房屋登记办法》第三十七条、三十八条的规定，口头答复不予受理。原告不服，向法院提起行政诉讼，法院责令被告兰州市房管局在本判决书生效之日起30个工作日内对原告刘某申请的事项作出处理。

法院观点：
被告兰州市房管局作为本辖区负责房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋登记的法定职权。本案中，原告以其与第三人共有的房屋实际面积与证载面积严重不符为由申请变更登记的情形实质上属于《不动产登记暂行条例》第14条第2款第6项规定的更正登记，据此规定并结合原告与第三人已离婚的实际情况，原告具有单方申请更正登记的权利。根据《不动产登记暂行条例》第16条第1款的规定，申请登记应当提交登记原因证明文件等材料并对其真实性负责。经查，原告在申请涉案房屋面积更正登记时，未根据上述规定提交涉案房屋实际面积与证载面积不符的证明文件，被告以其提交的申请材料不符合法定形式为由不予受理，但未按照《不动产登记暂行条例》第17条第1款第3项的规定当场以书面形式告知，根据该条第二款的规定，则视为被告受理了原告申请。但截至目前被告尚未对原告申请事项作出处理，构成了不履行法定职责的情形，依法应当判决其履行法定职责。

律师观点：
一、房屋建筑面积登记错误，应当申请更正登记还是变更登记
登记簿是不动产物权的公示方式，如果登记簿错误将会影响权利人行使权利，并且对交易第三人形成错误的指示，不利于交易安全，因此，《物权法》特别规定了更正登记制度。根据《物权法》第19条的规定，所谓更正登记是指在不动产登记簿记载事项错误时，经权利人、利害关系人申请，在不动产登记簿的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误时，登记机构对登记错误予以更正的登记类型。

二、不动产变更登记的申请主体范围分析
如何界定变更登记的申请主体是本案的第二个争议焦点。《房屋登记办法》第36条和《不动产登记暂行条例实施细则》第26 条均规定了不动产变更登记的申请主体是“权利人”。所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登记、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。《房屋登记办法》第36条仅规定了所有权变更登记，因此该条所指权利人是指登记簿登记记载的所有权人。

三、不动产登记错误，权利人有权申请变更登记，利害关系人有权申请变更登记和异议登记
但是，现有法律对“利害关系人”申请登记错误，规定的是“更正登记”“异议登记”。利害关系人对于登记错误，包括权利事项登记错误和非权力事项登记错误，有权申请变更登记；但是在权利人不同意更正的情况下，有权申请异议登记；利害关系人在申请异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
 


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