信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬新闻快讯

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

商品房买卖过程中“认购、认筹、预订”合同的处理

发布时间：2020-07-22
分享到：
商品房买卖过程中“认购、认筹、预订”合同的处理
 
房屋买受人在准备买房时，应该做好签订各种文件的准备。不是我们想象当中的一手交钱一手交房那么简单，开发商为了保护自己的利益，在签订《商品房买卖合同》过程中有多道环节，其中就包括“认购、认筹、预订”合同，有些写成“认购、认筹、预订”书。今天我们聊一聊“认购、认筹、预订”合同的处理。
 
一、认购合同系预约合同，在约定期限内不签订《商品房买卖合同》时，应当承担相应的违约责任。

一般认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房买卖合同前所签的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署合同/契约的时限规定。

原有三种观点：一种认为认购书是商品房买卖合同的补充协议，不是独立的合同。另一种观点认为，签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。签订认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。第三种观点认为，认购书的性质为附条件的商品房买卖合同，认购书约定的合同内容为商品房买卖合同所附条件，如认购书中约定以开发商取得立项、规划批准手续，缴清土地出让金，取得商品房销售许可证为签订正式的商品房买卖合同的条件，条件成就时商品房买卖合同成立并生效。

2021年1月1日即将实行的《民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书”构成预约合同。预约合同成立，当事人即负有履行预约所规定的订立本约的义务，只要本约未订立，就是预约没有履行。预约的当事人一方不履行预约约定的订立合同义务的，对方当事人可以请求其承担预约的违约责任。预约违约责任的确定，依照预约的约定或者参照违约责任的法律规定处理。
 
案例1：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

案情简述：
2004年2月16日，被告同力创展公司与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定：原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房，该房屋建筑面积预计为123平方米，双方约定房屋单价为2568元／平方米，签订合同时单价不变；原告向被告预缴购房款50000元，合同签订时再缴付剩余房款258484元。同日，原告按上述约定向被告交纳房款50000元。后被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。也未交付房屋。原告张励起诉，要求赔偿10万元并赔偿房屋（不低于90平方米）一套。

裁判要点：
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
本案中，原、被告双方签订商品房预订单后，因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中，国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置情况出现，致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形，不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与原告张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。因此，被告应将原来收取原告的50000元予以退还，并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。

判决结果：
一、被告同力创展公司于本判决生效后十日内退还原告张励预交的房款50000元；
二、被告同力创展公司于本判决生效后十日内赔偿原告张励损失150000元。
三、驳回原告张励的其他诉讼请求。
 
二、认购合同具有担保的性质，应当按照法律关于定金的规定处理，没收或者双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”认购合同中往往有订金、押金等出现，但不能一概将订金或押金认定为定金，只有双方约定一方违约订金或押金不予退还，违约者双倍返还；那么，此时的订金或押金才具有定金的性质。然后按照定金规则处理，具体适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》

（自2000年12月31日起施行）第一百一十五条 【定金条款】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条作出更加细化的规定。但是定金不能超过主合同标的的20%，超过的部分不产生定金的效力。
 
案例2：刘心雨与江门金华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

案情简述：
2016年3月间，原告拟购买被告的五邑锦绣豪庭某某豪庭翠景路某某路18幢407房。2016年3月25日，原告向被告支付20000元，被告出具收据注明：“今收到刘心雨交来购买五邑锦绣豪庭某某豪庭翠景路某某路18幢407定金（刷卡）金额贰万元”的字样。2016年4月20日，原告和被告签订商品房认购书。后双方不能签订合同。双方对定金的返还协商无果，原告遂诉至本院。

裁判要点：
关于原告支付的20000元定金性质的问题。被告认为该20000元定金是确保房屋在签订认购书之前，不将所涉房屋出售给第三方。本院认为：原告和被告收取款项的目的均很明确，一方是要购买房屋，一方是要出售房屋，原告支付定金20000元的目的是向被告购买指定的房屋，而被告所出具的收据中亦注明该20000元为购买涉案房屋定金，故该20000元应认定为双方签订《商品房买卖合同》的立约定金。

裁判结果：
被告江门金华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还另一倍定金20000元给原告刘心雨。
 
三、认购具有商品房买卖合同的主要条款，应当按照商品房买卖合同进行处理。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人按照约定收受房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条载明：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”

《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容是商品房买卖合同应当具备的内容，也是本约应当具备的合同条款。如果合同中已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条的内容，就没有签订预约的必要，因为已经具备了商品房交易的条件，签订的认购协议实际为商品房买卖合同，应该按照商品房买卖合同进行处理。如果合同中有违约条款可按照违约条款要求承担违约责任，或继续履行合同要求交付房屋等。
 
案例3：李二宝与唐山顺达房地产开发有限公司、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案情简述：
2012年12月13日，被告唐山顺达张家口分公司作为甲方与原告李二宝作为乙方签订《盛景丽园项目认购书》，该认购书第一条载明：“1、商品房地点及名称：张家口盛景丽园。2、乙方认购房屋为9号楼3单元703室，建筑面积为88.93平方米，单价为人民币4585元/㎡，总房款为人民币（￥：407744元）佰肆拾零万柒仟柒佰肆拾肆元整；3、乙方在签订本协议时，即交付定金人民币壹万元（￥：10000元）给甲方，此定金不退；……”；第二条载明：“交付定金后，乙方可选择如下第2种付款方式：……2、银行按揭贷款方式；……”（其他协议条款详见协议文本）。后唐山顺达张家口分公司出具《定期交房承诺书》。

裁判要点：
在本案中，原告李二宝与被告唐山顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，被告也收受了购房款，故该认购书可以认定为商品房买卖合同。虽然原、被告双方并未明确约定交付房屋的具体日期，但被告唐山顺达张家口分公司已承诺了交付房屋日期，而被告唐山顺达张家口分公司在承诺的交房日期到期后并未履行交付房屋义务，应承担相应的民事责任。

裁决结果：
一、被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司继续履行与原告李二宝于2012年12月13日签订的《盛景丽园项目认购书》，并交付房屋。
二、被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告李二宝违约金1129元，被告唐山顺达房地产开发有限公司承担连带责任。
 
综上所述，因认购合同的所载内容不同，认购合同的性质将发生重大变化，对双方当事人的影响较大。在实践中，往往存在买受人不及时主张权利的情形，导致后期陷入被动的状态；对于开发商而言及时履行认购合同中的义务，以免陷入群体性的纠纷当中。





专注建设工程、房地产、PPP



陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：《保障中小企业款项支付条例》颁布

下一篇：【建工财税】建筑企业何种情形下提供工程服务可以“简易”计税？

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码