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房租到期想续租？ 同等条件下，房屋承租人享有优先承租权！

发布时间：2020-08-05
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《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，这部“社会生活的百科全书”与我们的生活息息相关、密不可分。人民法院新闻传媒总社推出“每日一‘典’”栏目，每天带你读一则民法典的亮点法条。今天，让我们一起来看第七百三十四条。



房租到期想续租？
同等条件下，房屋承租人享有优先承租权！
第七百三十四条  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下比其他意向承租人享有优先权。《民法典》中相较《合同法》增加了一款“房屋租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。
 
承租人行使优先承租权需要满足以下条件：
 
1、前提1：存在合法有效的租赁合同，当承租人有根本违约情形时，如延付、拒付租金等，出租人依据合同约定行使了解除权，并以明示方式通知承租人，承租人便丧失了优先承租权。
 
前提2：出租人继续出租该房屋，而不是将房屋收回自用或者出售。当然如出租人拟对外出售房屋，承租人在满足条件的情况下可以主张优先购买权。
 
2、主体要件：行使优先承租权的主体只能是原承租人，该权利不能继承也不能转让。
 
3、实质要件：“同等条件”。这里的同等条件是指所有的交易条件相同。除最主要的租赁价格同等外，租金支付方式（月付、季付、半年付还是一次性支付）、租期、押金等条款也应当同等。
 
4、通知要件：如果《房屋租赁合同》中明确约定有行使优先承租权需要提前一定合理时间通知出租人，则承租人应当在规定的期限内履行通知义务，否则有可能导致优先承租权的灭失。
 
出租人与承租人行使权利的条件可以总结如下：
 
1.出租人如何保护承租人的优先承租权
 
（1）书面通知义务
 
在原租赁合同中约定了优先承租权的前提下，租赁合同届满前，出租人拟对租赁房屋进行招租的，出租人应当按照租赁合同的约定时间或者提前合理时间通知承租人，将合同期满后的继续招租方式、招租时间等招租信息以书面方式告知。
 
（2）披露优先承租权享有的权利信息
 
在原承租人享有优先承租权的前提下，出租人应当在招租过程中向各承租意向方公开和披露优先承租权事宜，即告知所有意向方原承租人享有对该出租物业同等条件下的优先承租权。
 
2.原承租人应当如何行使优先承租权
 
首先，承租人有续租意向的，应仔细查阅原租赁合同，确认是否含有申请续约的相关条款，如有，应当按照合同约定的时间期限或者在租赁期满前合理时间内以书面方式向出租人提出续约申请，并确保出租人按期收到该书面申请；

其次，原承租人应当主动与出租人进行沟通，及时了解出租人的后续出租意向及出租条件；

最后，按照出租人公布的招租信息和条件积极准备并参与招租活动，方可在满足同等条件下取得优先承租权。


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