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商业地产租赁疑难问题的处理

发布时间：2020-08-28
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商业地产租赁疑难问题的处理

商业地产租赁顾名思义将建设的商业地产出租给承租人，承租人按期交纳租金使用商业地产从事经营活动的行为。随着经济发展的繁荣，商业地产租赁更为普遍，产生的纠纷较为突出。以案例为基础一一分析。

案例：某房地产开发公司甲开发一幢商业地产，项目建成后将地产出租给一商贸公司乙经营。租赁期限届满后，乙公司一直未进行续租，甲欲终止合同。经查，发现乙公司已经注销，而是由丙公司实际经营，并与众多商户签订租赁协议。甲与乙约定仲裁条款，甲如何主张自己的权利？

分析上述案例，要实现甲终止合同并收回出租地产的目的，按照法律程序厘清下列问题，即租赁关系主体题、适格被告的问题、救济途径的选择（仲裁还是诉讼）问题、装修附着物的归属问题、违约金主张的问题。

一、甲与谁建立了租赁关系。

本案中甲与乙签订了租赁合同，但乙已经注销，其已经丧失民事行为能力，不具备主体资格，没有履行合同的可能，甲与乙之间的租赁合同关系终止。虽然丙未与甲签订租赁合同，但是形成了事实上的租赁关系。根据《民法典》第707条的规定“租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁关系”，本案可以确定双方形成了不定期限的租赁关系，由于丙拖欠多年租金费，甲可以行使“法定解除权”，即《民法典》第563条第二项“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”并根据《民法典》第565条合同解除权的行使规则予以解除合同。

二、适格被告的问题。

关于现阶段适格的被告问题，本案中应该分为两个阶段：

1、甲与乙之间的租赁合同关系，乙欠付的租金应当由乙支付；甲与丙之间的租赁合同关系，丙欠付的租金应当由丙支付。现乙确定注销，应当调取乙的工商登记信息，将乙公司的股东列为本案的被告；丙公司具有独立的民事行为能力，可作为本案的适格被告。

2、对于乙公司股东列为被告的主要依据为：《公司法》第一百八十八条：公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条：企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。

三、甲如何选择救济途径的问题

根据《中华人民共和国仲裁法》第二十一条当事人申请仲裁应当符合下列条件:（一）有仲裁协议；（二）有具体的仲裁请求和事实、理由；（三）属于仲裁委员会的受理范围。

本案主要讨论的第一个有仲裁协议，如果被告为乙公司股东和丙，甲丙显然没有仲裁协议。那么，甲乙之间的仲裁协议能否适用到乙的股东和丙呢？

《最高人民法院关于适用〈仲裁法〉若干问题的解释》第八条规定“当事人订立仲裁协议后合并、分立的，仲裁协议对其权利义务的继受人有效。当事人订立仲裁协议后死亡的，仲裁协议对承继其仲裁事项中的权利义务的继承人有效”。乙与丙是否有承继关系案例中没有体现，可能存在下列情况：第一、乙公司股东、丙二者与债权人甲之间不存在仲裁管辖协议；第二、甲以乙公司股东违反法定义务导致甲实现债权的权利受损为由要求乙的股东承担责任，该情况突破合同相对性，不可能由仲裁协议加以约定的；第三、丙与甲之间更没有仲裁协议。因此，由于缺乏仲裁协议这一根本前提，仲裁机构没有仲裁管辖权。应当向租赁地产所在地人民法院起诉。

四、装修附着物的归属问题

商业地产出租一般进行装修经营的，在合同解除或者终止的情况下，装修附着物应当怎么处置，有以下几种方式：

第一种方式：按照合同约定处理。《民法典》第509条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二种方式：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，也就是装修附着能够移动拆除的应当由承租人搬离，将租赁物恢复原状交给出租人。第三种方式：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，违约方为承租人，合同有约定从约定；没有约定可按照第三种方式进行处理。

五、违约金主张的问题。

《民法典》第577条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中乙、丙未支付租金，应当承担违约责任。如果合同当中有约定按照约定处理，即通过约定能够计算出因违约产生的损失赔偿或者直接约定违约金。如果合同中未约定，像本案可以要求被告按照银行的贷款利率支付违约金；假设银行贷款利率低于造成的损失，甲公司可以请求增加违约金（不超过造成损失的30%）。   

综上所述，商业地产租赁在签订合同的时候应当预防在先，将常出现的纠纷和问题在合同中约定清楚，即使发生争议按照合同处理较为清楚，对双方都是有利的。如果合同没有约定，在处理纠纷时处于不可控的状态，导致长期陷入纠纷不能解决，对出租人极为不利。
 

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