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房屋承租人的两个优先权

发布时间：2020-08-28
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房屋承租人的两个优先权

定义区分：
承租人的优先购买权，是指在出租人出售房屋时，承租人具有在同等条件下优先于第三人购买的权利。

承租人的优先承租权，是指在原租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

壹：优先购买权

（一）、房屋承租人优先购买权的性质与限制：

1、 优先购买权——《民法典》第726条
房屋承租人的优先购买权具有以下四个特征：

（1）法定权利：房屋承租人的优先购买权是一项法定权利，《民法典》第726条赋予承租人在一定偶见下通过主张该权利来实现同等条件下优先购买所租赁房屋的利益。

（2）债权请求权：此项权利是承租人对出租人享有的出卖房屋请求权，出租人在出卖前必须通知承租人，房屋承租人的有限行使权并不影响出租人与第三人协商买卖房屋。

（3）对象特定：房屋承租人的有限购买权的对象仅限于所承租的房屋，对出租人进行主张优先购买权，但是不能对抗已经善意取得房屋所有权的第三人。而且优先购买权不可以通过转让或者继承转移给他人。

（4）限制性的权利：为均衡维护出/承租人双方的利益，房屋承租人行使优先购买权的时间购买条件受到一定限制，行使优先购买权须在规定的时间内行使，过期视为放弃此项权利。购买须得在同等条件下进行，即在购买的方式、价金、支付方式等一致。

2、 房屋承租人优先购买权的限制情形

《民法典》第726条“但是，房屋份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

首先，本条中的共有人是指房屋是按份共有时，出卖房屋须征得2/3以上份额占有人的同意，则其有权出卖房屋。实质上按份共有人的优先购买权是对房屋份额的优先，不是对房屋本身。则不会存在与房屋承租人的房屋优先购买权发生冲突。在二者的行使优先权的结果来看，按分共有人的优先购买权可以优先行使。《民法典》中明确了“按份共有人行使优先购买权作为承租人行使优先购买权的例外”。

其次，由于近亲属之间存在浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系存在差异。近亲属间的买卖合同相较于普通的买卖来说，耗时长、价格有优惠，无法作为承租人行使优先购买权的同等条件。故此《民法典》确认“出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权”。

（二）行使优先购买权的期限：

《民法典》726条第2款规定“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

《民法典》727条规定“出租人委托拍卖人拍卖房屋的，勇当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”

即房屋承租人行使优先购买权的期限一般为“到通收知后的15 日内”；出租人的房屋拍卖或者被司法拍卖时，出租人应当以书面或者能够确认收悉的方式“提前5日通知承租人”，通知有限购买权人与拍卖日到场。如优先购买权人超出上述规定的两种行使期间未表示的，视为其放弃优先购买权。
 
贰：优先承租权

（一）优先承租人优先于谁？

优先承租权，一般是指在租赁期限届满之后，出租人未与承租人
续租，却与第三人签订了租赁合同，那么在相同的条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房子继续出租给自己。
优先承租权的确立，对承租人的权益进行了一定程度的保护，防止出租人随意变更租赁关系从而影响承租人的生活经营，有效防范纠纷的产生。

（二）法定优先承租权的行使条件包括以下几个要件：

第一，存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提，一方面，没有租赁关系或租赁合同并没有实际履行，则承租人无法就使用租赁房屋产生收益，通过优先承租权保护其利益也就无从谈起；另外，优先承租权是基于租赁权产生的权利，广义上属于租赁权的一部分，没有合法有效的租赁关系，则承租人不享有租赁权，也不能享有优先承租权。对于转租而言，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。

第二，出租人继续出租房屋。法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租人继续出租房屋时，承租人享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租人主观或客观上不继续出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋长时间无人承租等情况，出租人将不会与第三人缔结租赁协议，优先缔约权则无从谈起。另一个层面，承租人享有的优先承租权不能损害出租人的权益，这只有在出租人继续出租房屋的情况下才能成立，若出租人需要自用房屋或自租赁期限届满后房屋已长期无人承租，承租人主张优先承租权将损害或过分限制出租人对房屋的物权。我国已有地方法规明确规定该条件为优先承租权的前提。但是，可以参考国外经验对出租人收回房屋自用、房屋长期无入承租等情况进行明确限制，以防止法定优先承租权制度形同虚设。

第三，满足同等条件。为了保障相对人的利益，优先权必须在同等条件下才能被行使，法定优先承租权也不例外。承租人行使该权利时续租的租赁条件应当与第三人的同等，这也是不影响出租人应有权益的保障。对于“同等条件”涵盖的内容，有的学者认为，应当参照优先购买权的司法实践，但优先承租权与优先购买权在目标与结果上存在根本差异，不宜直接参照优先购买权的司法实践来定义优先承租权中。“同等条件”作为承租人行使优先承租权的重要条件，需要对其进行明确规定，以保障优先承租权的有效适用。

第四，在合理期限内主张。法定优先承租权的行使理应存在时间限制，否则涉及租赁物的新的租赁法律关系将无法产生及确定。为保障承租人在合理期限内能够主张权利，出租人应当承担通知义务。

法条链接：《民法典》

第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
 
第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
 
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
 

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