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商品房预售合同纠纷 ——遇宏观调控政策时的法律定性

发布时间：2021-01-06
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商品房预售合同纠纷
——遇宏观调控政策时的法律定性

对宏观调控政策实施之前的商品房买卖合同，因宏观政策的实施导致履行障碍的，司法机关如何适用法律以调处纠纷？对此，法院认为，以贷款方式支付房款是双方合同达成履行的条件，现由于银监局限制商业用房贷款的发放，导致买受人无法办理贷款，此应认定为“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的”之情形，当事人可以请求解除合同，故买受人享有法定的合同解除权。


案情简介
上诉人（一审原告）：甲
被上诉人（一审被告）：上海乙置业有限公司（以下简称“乙公司”）

乙公司为某城（三期）的房产开发商，在某城（三期）的楼盘销售过程中，乙公司售房的广告宣传单上载明“贷购不限全市稀售”、“不限贷、不限购，抵抗通货膨胀，增值保值持续收益”等字样。2011年8月6日，甲与乙公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定甲向乙公司购买某城（三期）的上海市某区某镇某街某弄1056、1054号5层529房屋（以下简称“系争房屋”），该房屋的规划用途为办公，房屋暂定总价为人民币646000元；系争房屋的交付必须符合一定的条件，乙公司承诺在2012年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），甲有权单方面解除合同；合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或者直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方；合同补充条款、附件以及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。…，该合同条款一载明，若因国家有关按揭政策发生变化，贷款银行要求甲增加首付款比例的，甲应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。合同还对房屋买卖过程中的其他事宜作了约定。

合同签订后，甲于2011年7月31日通过建设银行支付给乙公司20000元；于2011年8月6日通过工商银行支付给乙公司307400元，乙公司于2011年8月6日为甲开具了326000元的发票以及1400元的房地产交易登记收据。

2011年8月23日，中国银监会上海银监局下发了《上海市商业地产信贷风险提示的通知》（沪银监通[2011]136号，以下简称《通知》），《通知》对于银行提出的监管要求第二项中载明：“无论企业还是个人，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋…”2012年3月4日，甲向乙公司发出挂号信，认为乙公司刻意隐瞒相关情况，未给予甲相应的优惠促销待遇，致使其支付的款项明显高于同等户型其他客户，故系争合同显失公平；同时合同约定第二笔房款以贷款方式支付，但是实际上国家相关部门当时已明确要求今后各银行严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，系争合同标的物是期房无疑，但乙公司还是陆续安排了几家银行和甲签订贷款协议，致使甲贷款资金无法办理。故要求解除系争合同，乙公司应立即返还甲已支付的房款。2012年3月6日，该信函被以“迁移新址不明”为由退回。

系争房屋所属楼盘已于2011年7月11日取得预售许可证，并于2012年12月28日竣工验收备案。

双方签订的《上海市商品房预售合同》第21条约定，甲方或者一方对相对方单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起30天内，向按第33条选定的解除争议机关确认解除合同的效力。一审法院中乙公司于2013年3月25日出具确认函，称系争房屋的大产证至今尚未办出，还在办理中。

关于房地产宏观调控政策的法律定性
对于房地产宏观调控政策是否均影响民事法律关系，一般人为应当区分倡导性政策与强制性政策。对于倡导性政策，仅为行政机关对房地产交易秩序的指导，不具有具体的法律效力。对于强制性政策，应当区分管理型强制性政策和效力型强制性政策，对于违反管理型强制性政策的，仅为违反公法上的义务，并不介入司法领域。但政策并不等同于法律、行政法规，对于违反效力性强制性政策的民事行为，是否应当等同于《民法典》153条的强制性规定，实务界与理论界的主流观点存在显著分歧。

理论界有观点认为，房屋限购令是对民事主体不动产物权和缔约自由权的直接侵犯。限制购买房屋，对房屋所有权人来讲，其处分房屋的权能受到了很大的限制。对购房者来说，其缔约自由也因受到干预而实际丧失。此外，依据《民法典》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同才归于无效，违反限购令的房屋买卖合同并不属于此种情形，因而，房屋登记机关以房屋买卖合同违反政府限购令为由而拒绝登记，是不合法的。也有观点认为，限购令从性质上看是一种经济政策，其作为一种抽象行政行为违反了行政法的比例原则，也过度干预了市场主体的自由行为，因此有必要将限购令纳入司法审查范围，加强对责任主体的规制。

司法实务界则极力回避从概念或逻辑的角度对房地产调控政策进行清晰明确的定性，既然宏观调控政策是中央和地方政府对房地产市场宏观经济形势研判后作出的公共决策，在经济社会活动中指引着市场价值判断的基本方向，则必将影响民事审判的理念、机制和方法。

司法实践中，一方面，通过颁布实施司法文件及时回应政府部门发布的各项房地产政策，确保中央和地方政策的有效落实；另一方面，房地产政策只有实际运用于民事审判才能显现其生命力，为贯彻房地产政策，人民法院审理案件时在特定情形下赋予房地产政策“法的效力”甚至高于法律、行政法规的效力的做法，其实也可能借由“公序良俗”等法律原则的规定实现政策与法律之间的对接。

笔者认为，在房地产市场上，社会公共利益表现为保障房地产市场的理性稳定和促进房地产资源的有效配置，因此，对于保护社会公共利益的房地产宏观调控政策，司法实践中可以赋予其较强的类似于法规的效力。




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