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“凶宅”的出卖人应否承担物的瑕疵担保责任？

发布时间：2021-01-28
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“凶宅”的出卖人应否承担物的瑕疵担保责任？

近年来，二手房交易中因“凶宅”引发的纠纷不时跃入人们的视野。由于此类案件没有统一的裁量标准，各地法院对此类案件的裁判结果不甚一致。笔者认为，“凶宅”的出卖人应当承担物的瑕疵担保责任。

根据一般认知，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给自然人带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。

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“凶宅”属于存在瑕疵的房屋。在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的事情，对于房屋用途上不会产生影响，但是这会给人们心理上带来的恐惧影响，这样的房屋在成交价格上是明显降低的。《民法典》合同编对物的瑕疵限于质量瑕疵，实际上物的瑕疵包括质量瑕疵、价值瑕疵和效用瑕疵，也有观点将物的瑕疵分为交易性瑕疵和技术性瑕疵或效用瑕疵。笔者认为，对于可能使受让人降低交易价格的物的某些特殊情况属于价值瑕疵，出卖人出售时应当向受让人说明这些情况，否则将承担瑕疵担保责任。如果房屋买卖的标的是曾经发生过“非正常死亡”的场所，虽然不影响其适用，但这一事实无疑会使交易价值和成交机会大大降低，即构成了物的价值瑕疵。

物的瑕疵是无过错责任，为避免造成对出卖人过于严苛，应平衡出卖人和买受人的利益，对交易价值的判断应采取客观的标准。在实践中，当事人亦有约定出卖人应担保出卖的房屋不是凶宅，则依其约定。在没有约定或者约定不明的情形，如果此类“凶宅”通常可导致居主人恐慌害怕，或导致该房屋的交易价值显著减少，则可认定房屋价值之瑕疵，买受人得依据物之瑕疵担保责任的规则，请求损害赔偿，解除合同或要求减少价款等。

另外，“凶宅”出卖人有告知义务，如在缔约时未尽告知义务则构成欺诈，受欺诈方亦可请求撤销合同并赔偿损失。房屋的实际价值是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种因素组成，根据现实生活中的观念和风俗习惯，如房屋内发生凶杀等情形，即通常所说的“凶宅”，可能会造成房屋正常流通受阻或者贬值，房屋是否发生过非正常死亡事件属于对合同产生重大影响的信息。出卖人故意隐瞒“凶宅”这一事实的，属于欺诈。一般人认为，欺诈的构成要件包括：

（1）欺诈一方具有欺诈的故意，包括故意告知虚假情况和隐瞒真相。

（2）欺诈一方有欺诈行为，即当事人基于欺诈故意会作出特定的行为，包括虚假表示行为和故意隐瞒行为。

（3）受欺诈方因欺诈产生错误认识（因果关系）。

（4）受欺诈方因错误认识作出意思表示。

在房屋买卖纠纷中，涉及“凶宅”的，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈，根据《民法典》第148条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解（第二版）》
 





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