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“以租抵债合同”是否有效？

发布时间：2021-05-14
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“以租抵债合同”是否有效？

以租抵债是实践中产生的一种新型的债的清偿方式，属于新债清偿的一种形式。“以租抵债”并非传统民法上的典型合同，而是在实践中产生的一种新型的合同形式，所以理论上并无明确定义。在实践中，双方本应按照原合同约定履行债务，但当事人却通过另行订立租赁协议代替原定给付以期了结债权债务关系。其结果往往是旧债未结，“新”债又生。“以租抵债”的基本法律结构是当事人原已存在债权债务关系，当债务人基于某种原因无法继续履行原有债务时，当事人另外订立租赁合同，通过履行后成立的租赁合同来抵销原有债务，故通常将后成立的“租赁合同”称为“以租抵债合同”。

此类合同主要表现为两种形式：一种是债务人以其不动产出租的租金收益抵偿债务；另一种是将标的物交付给该债权人长期使用以抵偿债务。前者虽然属于“以租抵债”的合同形式之一，但其实质是债务人利用其与第三人的租赁关系获取租金收益以此偿还债务的行为，因此此种形式并无争议。而后者由于原债务人、债权人与新出租人、承租人存在同一性，尽管新旧两个债务在形式上各自独立，但租赁合同的履行与原有债务存在关联，且租赁关系中的“承租人”并不需要实际支付租金，故在解决相关争议时对“以租抵债合同”的界定就产生了不同的认识。也正因对“以租抵债合同”的性质、构成要件以及法律效力的认定尚不明确，实践中不可避免地产生了不同的判决结果。
 
实务争点：
司法实践中对以租抵债合同的效力认定问题主要存在以下不同观点：
第一种观点认为，以租抵债合同无效。
第二种观点认为，以租抵债合同有效，且构成原合同的担保。
第三种观点认为，以租抵债合同有效，且属于代物清偿。

笔者认为：
关于以租抵债的效力，以租抵债合同在符合当事人真实意思表示，且不违反《民法典》关于合同效力的规定的情形下，应为有效。
其成立后的效力主要体现在：

（1）以租抵债合同与旧债务并存。新债清偿的效力之一就在于新债成立之后，新旧债务处于并存状态，这也是新债清偿与代物清偿、债的更改的重要区别之一。因此，若将“以租抵债”认定为新债清偿，那么，当“以租抵债合同”成立后，“以租抵债合同”与旧债务就处于并存状态，旧债务及其从权利并不直接消灭。

（2）债务人应先行履行“以租抵债合同”。虽然新债清偿之原债权同样保持不变，但债权人不应先对债务人主张债权，而应先以为清偿目的而交付于自己的标的物接受清偿。通说认为，只有在新债务的请求权行使未果时，才能行使旧债务的请求权。故“以物抵债合同”成立后，虽然新旧债务并存，但债权人应当先就“以租抵债合同”行使请求权，而非任意择一主张权利。若“以租抵债合同”履行完毕，那么旧债务即归于消灭；如“以租抵债合同”届期不履行，债权人即可要求债务人履行旧债务。而若旧债务得到了履行，那么新债务亦得以消灭。但债权人请求债务人履行旧债务未果时，则不能再复而请求债务人履行新债务。

（3）法律效力的双重性。虽然在“以租抵债”中，债权人必须先就“以租抵债合同”要求债务人履行，但此时租赁合同的履行，是对旧债务清偿之方法，旧债务之关系并未直接消失。故“以租抵债”应受到旧债务和新债务的双重约束。一方面，如旧债务被撤销或者无效，则“以租抵债”合同即无法成立生效；如“以租抵债”合同无效或被撤销，那么“以租抵债”关系亦无法成立，仅能继续履行旧债务。但由于“以租抵债合同”系继续性合同，故在其无效或者被撤销后，对过去的合同关系并无溯及力，即已履行的租赁关系应认定为有效，并允许其折抵部分债务。另一方面，将“以租抵债”认定为新债清偿，那么当事人之间原有的实体权利义务未得到改变，旧债之中包含的抗辩权自然也不应消灭。债务人既可以依存新债务存在的抗辩事由行使抗辩权，也可以依存旧债务的抗辩事由行使抗辩权。当然，当事人可以就抗辩权的内容作出专门约定，亦可对抗辩权的行使作排除约定；若无特别约定，应认为债务人可以行使新旧债务的抗辩权。

最后，关于以租抵债违约的后果。与一时性合同一经履行债的关系即归于消灭不同，时间因素在继续性合同的履行中居于重要的地位，新债清偿在新债务履行前，旧债务仍存在，新旧二债系并存关系。如果债务人已履行新债务，旧债务即归于消灭。故在“以租抵债合同”到期未履行时，不论是履行不能还是迟延履行，“以租抵债合同”的守约方应首先依据“以租抵债合同”向违约方主张权利；若守约方主张权利未果，则守约方可要求违约方依据旧债务承担违约责任。但若守约方初始即以旧债作为请求权基础，那么，即使违约方无法继续履行旧债，守约方亦不可再行主张“以租抵债合同”中所约定的责任。而在“以租抵债合同”部分履行的情况下，“以租抵债”中继续性合同的特殊性则表现明显，即旧债务依然存在，并不能归于消灭。“以租抵债合同”的部分履行，也就意味着“以租抵债合同”中在剩余约束期限内应履行的部分尚未履行。因此，在履行完毕之前，不可轻易认为旧债务已经消灭，否则就会使得债权人之求偿机会减少。只有当“以租抵债合同”无法继续履行债权人才有权要求债务人履行旧债务。

总之，“以租抵债合同”在符合《民法典》规定的情形下应为有效。从其性质来讲，在“以租抵债”当事人无其他约定下，应当将以租抵债用为新债清偿。
 
节选自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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