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“一房数租”相关问题解答

发布时间：2021-05-25
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“一房数租”相关问题解答：
1、“一房数租”中，出租人在与后承租人恶意串通，将房屋交付在后承租人占有或办理登记备案手续的，该租赁合同是否有效？
    
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第五条规定了“一房数租”的处理原则：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：  

（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

实践中，有的出租人在“一房数租”中与在后承租人恶意串通、将房屋交付在后承租人或为其办理登记备案手续，以排除其他承租人履行租赁合同的情形。对此，《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。其他承租人可以据此请求法院认定，出租人与在后承租人具有恶意串通意思表示的租赁合同无效。

2、“一房数租”纠纷中，如何确定当事人的诉讼地位？
在“一房数租”纠纷审理中，必然涉及当事人的诉讼地位问题。对此，应视情况确定当事人的诉讼地位：
（1）多份租赁合同的承租人均起诉出租人，要求履行合同的，因为各承租人都是基于独立的租赁合同提起诉讼的，所以均是独立之诉。但是，为了提高司法效率，防止出现相互矛盾的判决结果，人民法院应当合并审理。

（2）对于一份租赁合同的承租人起诉出租人，而出租人以还与其他人签订了房屋租赁合同为由抗辩的，人民法院可以追加其他房屋租赁合同的承租人为第三人参加诉讼。如已经办理登记备案手续的承租人起诉出租人要求履行合同，出租人主张已经将房屋交付给其他承租人占有使用的，则人民法院应追加承租人参加诉讼。

节选自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》
 


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