信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬法律法规

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

职工购买“房改房”后离开原单位的，原单位是否可以收回已售“房改房”？

发布时间：2021-06-25
分享到：
职工购买“房改房”后离开原单位的，原单位是否可以收回已售“房改房”？

“房改房”，又称已购公有住房，是指根据国家先行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出租给已经承租或者使用该住房的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。“房改房”包括部分产权的“房改房”和全部产权的“房改房”，部分产权的“房改房”是指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的处分权和收益权；全部产权的“房改房”是指职工以成本价或者市场价购买住房，拥有房屋的全部产权。“房改房”与一般可流通的房屋不同，其具有以下特点：
（1）“房改房”的购买者需要具有一定的身份性。“房改房”的购买者必须是住房单位的职工，且是满足单位分配住房条件的拥有城镇户口的职工。

（2）“房改房”具有限定性。一方面，这种限定性体现在数量上，一般情况单位供应的“房改房”是根据职工的人数而定的，一个职工或者多个职工是一个家庭的，只能购买一套“房改房”。另一方面，这种限定性体现在职工购买房屋之后，其取得的所有权是限定性的。如部分产权的“房改房”在使用和处分方面都有限制，职工和单位之间对该房屋是一种特殊的共有关系。

（3）“房改房”具有优惠性。“房改房”是单位根据职工工龄等因素，以较低的价格卖给职工的，是一种住房补贴或者福利。全部产权的“房改房”由职工以成本价或者市场价购买，拥有房屋的全部产权，其虽可以上市出售，但其在行使所有权时也要受到一定的限制。由于“房改房”产权在形成上有鲜明的政策性且涉及购房职工家庭其他成员的利益，从而成为实践中各种纠纷和争议的焦点，也是理论上难以释明的焦点。

实务争点：
“房改房”出售单位与职工签订了购房约定书，其中约定职工购房后如果离开单位，则由单位收回所售公房，并退回职工支付的购房款，对于购房约定书这一约定的效力，司法实践中存在不同的观点：

第一种观点认为，“房改房”是房屋所有的单位为其职工基于劳动关系而给予的特定福利，具有强烈的身份属性。单位与职工签订的购房约定书实际上是附条件的房屋买卖合同，如果职工购房后离开单位，即已丧失取得此福利的资格，单位有权提出解除合同，收回房屋。

第二种观点认为，“房改房”确实属于单位基于劳动关系给予员工的福利，但也是职工在单位劳动取得的相应报酬和补偿。单位与职工按照“房改”政策，签订房屋买卖合同，并已实际履行的，职工已成为“房改房”的合法所有权人。在不存在约定或法定的解除条件下，单位无权解除合同，收回房屋。
    
作者观点：
笔者认为倾向于第二种观点。
按“房改”政策出售房屋是一种特殊的房屋交易形式，但无论这种交易形式具有何种特殊情形，都不影响该房屋的购房人取得合法产权。只要是按照有关法律、法规的规定，经过审批依法建造的合法建筑，无论是“房改房”、经济适用房，单位集资房，安置房还是团购房，购房人支付了相应费用后应依法取得相应产权，并依法受到保护。《民法典》第207条也作出了明确规定。

用人单位按“房改”政策将房屋出售给职工属于一种劳动福利，而职工取得“房改房”的实质与其说是依据法律行为取得，不如说是基于国家政策取得。在房改过程中，职工购买房屋的价格区别决定着房屋权属的归属不同，根据“房改”政策的规定，职工购房存在标准价与成本价、市场价之分。标准价，包含住房本身的建筑造价以及征收补偿费。职工按标准价购买的公有住房，职工拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权。在该类“房改房”进入市场交易时，原单位有优先购买权和租用权。在领取产权证书时，按标准价购买的“房改房”应标明产权比例。成本价，包含住房的征收补偿费、勘查设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等。职工以成本价购买的住房、所有权归职工个人所有，一般住用5年后依法进入市场，在补缴土地使用权出让金或所包含土地收益和按规定缴纳有关税费后，其他收入归个人所有。市场价，即职工按照当时房屋的市场价支付购房款并享有房屋的全部产权，其再次上市交易一般不受时间的限制。因此，职工按照标准价购买的“房改房”其产权是有限产权，而职工按成本价或市场价购买的“房改房”，其产权是完全产权。二者的法律性质和法律地位不同，职工享有的权利也不同。职工按标准价购买的有限产权房，其与用人单位在房屋上构成的是按份共有关系。职工按成本价或市场价购买的完全产权房，职工作为物权所有人，享有完全的使用、收益、支配、处分权利，其他任何人不得干涉。

基于此，对于职工在购买“房改房”后离开原单位的，其所取得的“房改房”应区分部分产权房、全部产权房的不同情况进行处理。享有部分产权的房屋即指职工在职期间依国家“房改”政策在用人单位购得的部分产权的房屋。如上所述，由于是依政策规定而取得的部分产权，在买卖、转让、互换方面有一定的限制，在物业管理方面大多是由用人单位统一管理的。如果该职工离开原单位，因其已取得部分产权，与原单位属于按份共有关系，完全有资格购买剩余的产权而取得房屋的完全产权。职工离开原单位的，如果不需要原用人单位的住房的，则可由用人单位回购该房屋，并按照原购房价格及利息向职工支付相应的款项。而对于职工取得的全部产权的房屋，由于其是房屋的所有权人，原单位不得收回该房屋。但依“房改”政策的规定，权利人不得擅自改变房改房的结构、外形或扩大面积而影响相邻房屋，且应就水电，房层维修、卫生、安全等物业管理问题与原单位协商达成一致。在购房人将全部产权“房改房”再次出卖时，应补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



7276f293fe69c3824772f4044d950f9.png
专注建设工程、房地产、PPP


陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：【工程法律实务】22 建设工程签证都有哪些类型？

下一篇：《民法典》逐条简析第二十八、二十九条

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码