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中介人的法定告知义务有哪些

发布时间：2020-11-13
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中介人的法定告知义务有哪些
 
《民法典》
第九百六十二条  中介人应当就订立合同的有关事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
 
一、中介人的报告义务
　　
中介人的报告义务是中介人在中介合同中承担的主要义务，中介人应依诚实信用原则履行此项义务。

1、订立合同的有关事项，包括相对人的资信状况、生产能力、产品质量以及履约能力等与订立合同有关的事项。作为中介人应当尽可能掌握更多的情况，提供给委托人，以供其选择。根据诚实信用原则，中介人就一般对于订约有影响的事项虽不负有积极的调查义务，然就所知事项负有报告于委托人的义务。当然，委托人可以与中介人就报告义务作出特别约定要求中介人报告特别的事项。

例如，双方约定中介人应当按照委托人的指示，调查了解潜在交易对象的某方面情况，如潜在交易对象的为人品行，或者近期与哪些人订立过合同，以及这些合同的履约情况等，并向委托人如实报告。

2、所谓“如实报告”，就是中介人所报告的情况应当是客观真实的。这就要求中介人尽可能了解更多的情况，必要时可能还要进行深入的调查，对了解到的信息进行核实，再将掌握的实际情况向委托人进行报告，以便委托人作出判断是否订立合同。中介人所要报告的事项，也因委托人将订立合同的类型不同而有所区别，要结合具体的情况加以判断。而且中介人报告的信息应当尽可能全面，不能遗漏跟订立合同有关的重要信息。

例如，委托人想购买一套房屋，委托中介人寻找合适的房源，房屋中介应当提供房屋的具体位置、面积大小、户型等基本情况，还应当提供房屋是否被抵押、是否被法院查封、是否为“凶宅”等重要信息。

3、中介人报告义务的履行对象是委托人。不论是报告中介还是媒介中介，中介人都负有如实报告的义务。如果是媒介中介，中介人在委托人和第三人之间斡旋，除了要向委托人报告第三人的情况，可能还需要向第三人报告有关情况。如果委托人不止一人，中介人应当向每个委托人都进行报告。中介人还可能同时接受交易双方的委托提供中介服务，以促成双方订立合同，此时，两个委托人互为相对人，中介人应当就交易的具体类型向双方如实报告对方与订立合同有关的情况。

例如，在房屋租赁市场，房屋中介往往既接受房主的委托寻找租客，也接受租客的委托寻找合适的房屋，房屋中介就双方的条件和提出的要求，促成房屋租赁合同的订立，并从出租人和承租人处获得一定的报酬。在这个过程中，房屋中介既要向房主如实报告承租人的情况，如租赁房屋的用途、计划居住人数等，同时也要向承租人如实报告房屋及房主的有关情况，如房屋的具体位置、面积、户型等。

委托人与中介人订立中介合同，其目的就在于通过中介人找到订约的机会。而要达到这一目的，中介人按照委托人的要求采取实事求是的态度据实报告是十分重要的。中介人是专门提供中介服务的专业机构或者人员，有搜集相关信息、寻找订约机会的专业知识和技能，并收取委托人的报酬提供中介服务，就应当如实向委托人报告与订立合同有关的事项。报告不真实，将误导委托人订立有可能受到损害的合同，这与中介合同的本意是完全违背的，中介人也要就委托人受到的损失承担相应的赔偿责任。
 
二、故意隐瞒有关事实或者提供虚假情况的后果

中介人有如实报告的义务，如果中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担相应的赔偿责任。
本条第2款规定应当从以下几个方面理解：

第一，中介人主观上具有故意。就是中介人明知与订立合同有关的重要事实或者其他真实情况，但是有意进行隐瞒或者提供虚假情况。至于因为中介人的过失给委托人造成损失的，并不适用本条规定，中介人是否需要承担责任，可以适用民法典合同编通则部分的规定进行判断，如果中介人的行为构成侵权，委托人还可以基于中介人的侵权行为向中介人主张赔偿。

第二，中介人客观上没有将与订立合同有关的重要事实向委托人报告，或者提供了虚假的情况。并非与订立合同有关的所有事项都是重要的，所谓“重要事实”，就是能够直接影响委托人作出是否订立合同之决定的事实，这种事实因订立合同类型的不同而不同。 

例如，委托人想购买一套房屋用于自住，委托房产中介寻找合适的房屋，该房产中介向委托人提供了房屋的具体位置等相关信息，卖家明确告知房产中介该房屋为“凶宅”，如果委托人知晓该房屋为“凶宅”，是不可能与之订立房屋买卖合同的。但是房屋中介却故意隐瞒该重要事实，或者当委托人询问是否为“凶宅”时提供虚假情况，告知委托人该房屋不是“凶宅”。

第三，中介人隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为，损害了委托人的利益，给委托人造成了损失。

第四，中介人违反如实报告义务，损害委托人利益的，会产生两种法律后果：一种是中介人丧失中介的报酬请求权，另一种是中介人应当就委托人的损失承担相应的赔偿责任。上述案例中，如果委托人与房主订立了房屋买卖合同，并实际入住，已经向中介人支付了中介行为的报酬，其利益受到损害，不仅可以请求返还支付给中介人的报酬，还可以向中介人主张赔偿损失。

案例分析：
例如，甲委托乙为其购买原装彩色电视机一台。经乙寻找认识了丙，在丙向乙介绍产品时，乙发现彩电不是原装的，而是组装的，但想到优厚的报酬，况且丙暗中又给了乙“好处费”，于是，乙没有将实情告诉给甲。在甲与丙签订买卖合同后，甲发现了问题，便向丙提出赔偿要求。此案中的乙为了拿到中介报酬，不仅没有履行据实报告的义务，而且还采取隐瞒真相的手段，与第三人恶意串通损害甲的合法权益。因此，乙不仅无权向甲主张中介报酬的请求权，而且应当承担赔偿责任。

解读：
诚实信用原则应是中介人履行合同指导思想之一。中介合同的履行过程中，中介人必须实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供最方便、最有利、最有价值、最及时的订约渠道，并保证提供的信息真实和可靠，没有任何隐瞒欺骗或掺杂任何自己主观臆测，对于有影响的事项及商业信息，如第三人的资信状况、支付能力、标的物是否有瑕疵等，中介人都必须据实、公正地报告，而不得弄虚作假，从中盘剥渔利，不得与第三人恶意串通损害委托人的利益，也不得恶意促成委托人与第三人订立合同。如果中介人没有尽到以上这些忠实的义务，反而为获取中介报酬而故意作虚假介绍，或者是与一方当事人事先串通好，故意告知虚假事实以促成委托人与第三人订立合同，从而损害了委托人或者第三人的合法利益，这些情况一旦发生，中介人非但无权向委托人请求中介报酬，还应当就自己因故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。　
　
三、中介人的其他义务

除上述义务外，基于诚实信用原则，中介人还负有其他一些义务。例如，中介人不得对交易双方订立合同实施不利影响，从而影响合同的订立或损害委托人的利益；在中介活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的中介活动等。




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