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法院如何认定约定租赁面积与房屋实际建筑面积严重不符是否构成重大误解

发布时间：2020-11-18
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法院如何认定约定租赁面积与房屋实际建筑面积严重不符是否构成重大误解

当出现双方当事人在签订租赁合同时约定的租赁面积与实际建筑面积严重不符的情况时，认定双方当事人出现重大误解还是认定属于双方当事人的意思自治？在租赁合同中，双方的意思自治如何体现？意思表示错误的法律效力是什么？

裁判要旨：租赁合同约定最终房地产权证上标明的建筑面积或测绘报告上标明的建筑面积与合同约定面积有出入的，应以前者为准，先前所付租金按照“多退少补”方式处理，又约定最终房地产权证上标明的建筑面积或测绘报告上标明的建筑面积增加部分超过协议约定建筑面积5%以上的，对超过5%以上部分的面积商业公司有权使用并不予支付租金，该两项约定在逻辑上并无矛盾。合同出租方的经营范围包括房地产开发、商品房经营、物业管理和租赁等，应当具备足够的专业知识评估涉案租赁合同的责任和履行风险，因此“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”的约定并不存在重大误解。

案情简介

上诉人（一审法院被告、反诉原告）：深圳市某商业公司（以下简称“商业公司”）
被上诉人（一审法院原告、反诉被告）：深圳市某实业公司（以下简称“实业公司”）

2007年2月13日，实业公司与上海某某仓储有限公司（乙方）（以下简称“某某仓储公司”），签署了一份《协议书》，其中有约定：甲方同意按照协议书列明的条款及条件建造并向乙方出租本协议书附件二所示位于建筑物内地下一层商业的配套用房，以及一层至三层的商业用房用于开设经营大型超市；租赁物业建筑面积共约19392平方米，其中地下一层建筑面积约为176平方米，地上第一层建筑面积约为3850平方米，地上第二层建筑面积约为6682平方米，地上第三层建筑面积约为8684平方米（租赁物业建筑面积最终以房地产权证上标明的建筑物面积为准，如房地产权证记载不明的，则以政府授权单位出具的测绘报告上标明的建筑物面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的，以双方实测面积为准）。该协议第五条5.2约定，自本协议书第7.5条约定的实际交付之日起，甲方授权乙方180天的免租期……180天期满之日，为免租期结束之日。该协议第六条和第七条也对租赁建筑面积进行了详细约定。

2008年12月28日实业公司与某某仓储公司（乙方）签署了《租赁物业交接单》，双方确认，……二、《协议书》约定的租赁物业已经全部按机械工业部深圳设计研究院制作的施工图纸和工程范围清单进行了施工并且已经全部竣工，并确认租赁物业完好无损，完全符合《协议书》及《协议书》全部附件约定的交付条件；三、甲方已经于2007年12月28日将完好无损的全部租赁物业移交给了乙方，乙方同意按现状全部接受并无异议。

2008年1月25日，实业公司、商业公司及某某仓储公司三方签署了《权利与义务转让协议书》，某某仓储公司将其在《协议书》中的全部权利与义务转让给商业公司。

2008年6月19日，实业公司向商业公司发出催收租金的通知，商业公司收到通知后于2008年7月1日书面答复按《协议书》第6条6.2之（2）约定执行。对此，实业公司于2008年7月7日复函同意暂按19392平方米计租金，待后房地产权证或测绘报告等确定面积出来后，双方再进行协商解决。……2008年7月28日实业公司向商业公司发出《洽谈函》，说明原《协议书》的约定存在重大误解，请商业公司前来协商。2008年8月9日实业公司委托律师向商业公司发出《律师函》。2008年8月17日商业公司委托律师向实业公司发回《律师函》，称根据《合作协议书》约定，……请实业公司尽快提供测绘单位出具的清晰完整的测绘图纸和相关资料，并由双方根据测绘资料对租赁物业的实际面积进行确认。经实业公司委托，深圳市某某测绘科技有限公司再次进行了测量，并得出了新的测绘结果，01层建筑面积3490.82平方米；02层建筑面积7340.84平方米；03层建筑面积9525.32平方米…。商业公司于2008年11月10日回复称，敬请贵公司依据双方签订的协议书第6.2.2条之规定提供房产证政府授权单位出具的测绘报告等相关资料供我司参阅，待双方确认无误后，再依据协议的规定对租金进行“多退少补”的处理。

另外，附件（二）二乙方方案规划平面图载明的地下一层建筑面积共计778平方米与深圳市某某测绘科技有限公司2008年8月25日出具的测绘报告中测量的地下一层建筑面积778.16平方米基本一致，另该附件（二）二乙方方案规划平面图标明地下室机房602平方米不计租，商业公司专属区域为176平方米（778平安米—602平方米）。

实业公司向商业公司催讨租金未果，遂向一审法院提起诉讼，请求判令撤销实业公司、商业公司于2007年2月13日签署的《协议书》第6条第6.2之（2）约定中的“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”。

商业公司在实业公司起诉后在举证期限内提起了反诉，请求判令：一、实业公司立即支付商业公司迟延支付违约金230654。6元；二、实业公司承担本案诉讼费用。

二审审理过程中，商业公司于2010年2月5日向法院提交《关于租赁面积的说明》称，商业公司不认可实业公司单方委托进行面积测量的行为，也不认可其委托的测绘机构出具的测绘结果；但是，为了尽快解决双方纠纷，商业公司同意，在二审法院确认实业公司与某某仓储公司于2007年2月13日签订的《协议书》中第6条6.2（2）约定的“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”条款合法有效的前提下，商业公司同意以一审判决认定的20543.14平方米作为计租面积。

一审法院判决：一、撤销实业公司与某某仓储公司2007年2月13日签署的《协议书》第6条6.2（2）约定中的“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”条款。二、商业公司于判决生效之日起10日内向实业公司补交从2008年6月25日至2008年9月24日租金共计14503.64元；三、驳回实业公司其他诉讼请求；四、驳回商业公司反诉请求。

二审法院判决：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决第四项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决第二项为：商业公司于判决生效之日起10日内向被上诉人实业公司补交从2008年6月25日至2008年9月24日的租金共计122169.6元；三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决第一项、第三项；四、驳回被上诉人实业公司其他诉讼请求。

律师观点

此案为租赁合同双方对租赁面积的计算理解不一、合同出租房住房对合同中租赁面积的约定存在重大误解因而主张撤销的案件。在司法实践中，常常会发生意思内容和表示行为不一致的情况，即意思表示不真实。因此，重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危等就成为合同当事人主张合同无效、申请撤销或变更的理由。在此，笔者结合上述案例，拟从意思表示这一合同核心要素着手，分析其与重大误解、意思自治之间的内在逻辑和制度构建。

一、重大误解的构成要件
一般来说，依法成立的合同对当事人都有约束力，受法律保护，但是，当行为人对表示内容和表示行为有重大误解时，法律还是赋予了行为人撤销或变更的权利。之所以如此规定，除考虑到表意人意思表示不真实外，还出于法律的公平公正价值目标，对表意人给予适当的保护还是必要的，这就是行为的可宽宥性。

那么，如何认定重大误解呢？由于重大误解时当事人的主观认识错误，无法直接考证其内心真实意思。为此，笔者认为，可以从行为的四要素进行认定，即行为主体、行为主观要件、行为客体和行为的客观要件。

第一，重大误解的行为主体必须是合同当事人，不能来自第三人。当事人双方的意思表示构成了合同，因此误解应当是当事人自己误解。第三人的误解（如误传）是另外层面的法律关系，也可能是欺诈，不能导致合同的撤销。在大多数情况下，一般是双方错误才可导致合同撤销，对某些特定的合同，单方错误（对当事人特定身份的错误）也可导致合同的撤销。

第二，重大误解的主观方面表现为过失，而非故意。如果表意人作出意思表示是出于故意，那就是虚假表示或真意隐瞒，不成立合同变更或撤销的要件；如果表意人作出意思表示是基于对方故意，则构成合同欺诈，并不是基于重大误解请求撤销或变更。

第三，重大误解的行为客体就是行为对象所承载的利益或价值，亦即合同的给付行为，在此与其他合同行为没有明显的区别。

第四，重大误解行为的客观方面表现为基于重大误解订立或改变了合同关系，致使合同当事人达不到订立合同的目的或与订立合同的意图完全相反的行为。由此可知，重大误解与合同的订立或合同关系改变存在因果关系。如果乙方的误解是由另一方欺诈造成的，合同关系的订立和改变是由于另一方欺诈引起而非误解，那么这类合同应按欺诈处理。最后，该等误解必须是重大的，如果继续履行合同，势必造成当事人重大不利后果，无法实现合同当事人的合同目的。在此，对合同某种要素产生认识错误，并不因此构成重大误解。

综上所述可知，重大误解是一种可宽宥的行为。具体到本案中，商业公司与实业公司争议的焦点是实业公司对其与某某仓储公司于2007年2月13日签订的《协议书》中第6条6.2（2）关于“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”的约定是否存在重大误解。实业公司作为一家专业的房地产开发经营公司，在与某某仓储公司核对确认了建筑施工图纸之后，才签订房屋租赁协议书，并对计租面积的差异作了约定，可以说对合同的条款意思和逻辑关系具有非常清晰的认识；并且合同是双方继续履行上述约定，并不会导致实业公司的合同目的不会实现，更不会产生相反的合同效果，因此实业公司签署上述条款并不构成重大误解。

二、租赁合同中，双方的意思自治如何体现
意思自治，又称合同当事人意思自由原则，是近现代合同法律制度中一项重要原则。所谓意思自治，是指合同当事人按照自己的意愿订立、变更、终止合同的权利。此权利执行时不受他人的干预，并受到法律的保护，只有在当事人不能解决之时，国家才能应当事人的请求以法院的身份从出面进行裁决，即使如此法院在进行裁决时也不得对当事人的约定任意变更，以当事人的自由意志为基准。合同当事人意思自治是商品经济活动中存在的一项客观规律，它体现了表意人在意思领域独立、自由、平等地决定自己的行为，意味着表意人主体地位独立性、自由性、平等性得以确立，反映了表意人在经济生活中的内在要求，保障了表意人意思表示的真实性。

当然，意思自治要受到法律的限制，一旦意思自治超出了法律限制的范围，就有承担法律责任的风险。因此，表意人在表示意思要充分考虑法律风险，把握好“度”，不要超越法律限制范围。

由此可知，实业公司对其与某某仓储公司于2007年2月13日签订的《协议书》中第6条6.2（2）关于“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”的约定是双方意思自治的结果，实业公司在表示其意思时是独立、自由、平等的，其意思内容和表示行为没有违反法律法规的强制性规定和公序良俗。因此上述约定应当受到法律的保护，即使法院在进行裁决时也不得对当事人的约定任意变更，遵循当事人的意思自治。

三、意思表示错误的法律效力
重大误解和意思表示有设计共同的核心内容，即意思表示。意思表示，是指表意人向他人发出意思表示，表意人据此向他人标明，根据其意思，某项特定的法律后果（或一系列法律后果）应该发出并产生效力。当意思表示一致时，合同是一种理想状态，但现实中常有意思与表示不一致情形，这就是意思表示错误。

意思自治之前提是当事人双方平等自愿的将各自内心真实充分表达于外部，及意思表示完整而真实。当表意人由于各种内在或外在原因，比如在欺诈、胁迫或乘人之危等状况下进行的民事行为，表意人一方可能意思表示不自由，使得“意思”与“表示”不相一致，则可能导致主体平等地位之丧失与交易安全之破坏，此时民事行为的效力可能就会受到影响。

在本案中，实业公司以重大误解为由，请求法院撤销其与某某仓储公司于2007年2月13日签订的《协议书》中第6条6.2（2）关于“对超过5%以上部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”的约定不符合意思表示错误要件，实业公司的该项主张缺乏依据，当然得不到法院的支持。

因此，租赁合同当事人需要注意的是，对于租赁房屋的实际建筑租面积应完全了解，并在租赁合同中明确提供准确的数据，即使需要就建筑面积事宜和对方进行特别约定的，亦应通过合理方式明示约定的目的和内容，避免无谓的分歧产生。
 



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