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​出租人改制是否属于房屋租赁合同解除的法定条件

发布时间：2020-12-16
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出租人改制是否属于房屋租赁合同解除的法定条件

企业改制是否属于不可抗力，能否适用情势变更原则？出租人企业改制是否属于其行使房屋租赁合同解除权的法定条件？对此，法院认为：出租人企业改制不属于房屋租赁合同解除的法定条件。

案情简介
上诉人（原审被告）：郑某青
被上诉人（原审原告）：张家界市永通货运配载信息服务公司（以下简称“永通公司”）

永通公司属城镇集体性质的企业，2002年1月1日，郑某青与永通公司双方签订了《房屋租赁合同》，永通公司将位于市城区岩塔处的永通接待中心西头第五号门面（该房产是集体资产，土地是行政划拨土地）出租给郑某青经营，约定租金80000元，租期30年（即从2002年1月2日至2032年1月1日止）。另外还约定：二、乙方（郑某青）有权在租赁期内自主决定对门面进行转租。十、甲（永通公司）、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止。合同签订后，郑某青依约一次性付清了全部租金，永通公司也将门面交付给郑某青经营。郑某青承租后随即将该门面进行了装修，共花去装修款2000元。

2004年度永通公司因公司负债重、收入少，难以维持生存，向政府申请对公司进行改制，处置资产对职工实行一次性自谋职业补偿安置。张家界市永定区国有资产监督委员会于2004年8月30日经研究同意该公司以解散的形式进行改制。永通公司、郑某青双方随后就解除合同的事宜进行协商，2005年11月22日郑某青向永通公司进行了承诺：“本人购买永通公司办公楼东到西5号门面，使用30年，计价壹拾万（10万），因公司改制，领导樊世定、周叙元两同志做工作，本人同意公司给我原价补偿；以支持公司改制工作顺利进行。如同类情况补偿高于我的，本人拥有同样权力，终止合同时间以退回本金为准。”但双方一直协商未果。

2006年7月10日永通公司与张家界弘宇置业有限责任公司（以下简称“弘宇置业公司”）签订了《委托开发修建经济适用住房项目协议书》，弘宇置业公司以收购形式将永通公司所属的国有及集体资产全部作价850万元收尽。后因永通公司、郑某青双方没有就门面腾让的相关事宜协商一致，郑某青至今没有腾让门面，且于2009年2月21日，郑某青将承租的门面转租给了杨松林，双方签订了两年的租赁合同，此次转租合同于2011年2月21日到期。永通公司遂于2010年2月3日向张家界市永定区人民法院提起诉讼，要求依法判决终止永通公司、郑某青双方签订的《房屋租赁合同》。

一审法院判决：张家界市永定区人民法院作出（2010）张定法民一初字第360号民事判决，判决：一、自2011年2月21日依法解除原告永通公司与郑某青于2002年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告永通公司退回被告郑某青的剩下房屋租金56000元（80000元－24000元）（计算至2011年1月1日止），并自2002年1月1日起按月利率0.52%计算支付利息；三、原告永通公司补偿被告郑某青的房屋装修款2000元。

二审法院判决：张家界市中级人民法院作出（2010）张中民一终字第260号判决，判决：一、撤销（2010）张定法民一初字第360号民事判决；二、驳回永通公司的诉讼请求。

律师点评
本案属于一起因企业改制引起的房屋租赁合同解除纠纷，永通公司因企业改制要求解除其与郑某青之间的房屋租赁合同，郑某青承诺获得相应补偿款后同意解除合同，而截至本案审理时永通公司尚未给付任何补偿，故郑某青签订的《房屋租赁合同》是否应该予以解除的问题，围绕该主要争议焦点，笔者从以下几个方面进行分析和点评：

一、关于本案承诺书效力问题
从2005年11月22日郑某青向永通公司出具的承诺书可知，郑某青愿意终止合同的前提条件是永通公司给予补偿，也就是说这是一种附条件的民事法律行为。根据条件对法律行为效力所起的作用不同，可将所附条件分为附生效条件和附解除条件。附生效条件的法律行为，在条件成就前，法律行为已经成就但未生效，须待条件成就时方才生效，如果此条件不成就，则该法律行为将终不生效；附解除条件的法律行为，其效力已经发生，但因条件成就而丧失效力，如果此条件不成就，则该法律行为将继续有效。

在本案中，郑某青与永通公司解除合同的意思表示系一种附生效条件的民事法律行为，该条件是永通公司给予郑某青相应补偿。然而直至本案审理时，郑某青仍未获得任何补偿，即所附条件未成就，故不产生任何法律效力，双方签订的房屋租赁合同没有解除，本案二审法院认定郑某青向永通公司出具的承诺书不是双方终止合同的意思表示。

二、出租人企业改制不属于行使合同解除权的法定条件
企业改制，又称“企业产权制度改造”，即依法改变企业原有的资本结构、组织形式、经营管理模式或体制等，使其在客观上适应企业发展新的需要这一过程。它以股份制或股份合作制为基本形式，又称企业股份制或公司制改造或改组。这是建立现代企业制度的重要途径之一。本案中，永通公司与弘宇置业公司签订《委托开发修建经济适用住房项目协议书》，约定弘宇置业公司以收购的方式将A公司所属的国有及集体资产全部作价850万元收尽，即以资产收购的方式进行的企业改制。

笔者认为，要确认永通公司企业改制是否属于房屋租赁合同解除的法定条件，关键在于确认永通公司企业改制属于企业内部的行为，还是属于不可抗力事由，或者能否使用情势变更原则？

（一）企业改制不属于不可抗力
不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。企业改制是否为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”是确定本案是否为不可抗力的前提，根据其含义可知，企业改制不属于不可抗力。

（二）企业改制不能适用情势变更原则
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更和解除。”永通公司企业改制对于永通公司来说，不存在无法预见的可能，其租赁合同的继续履行并不影响永通公司的改制和弘宇置业公司的开发。故笔者认为本案不能适用情势变更原则，永通公司企业改制不属于房屋租赁合同解除的法定条件，而双方也未就企业改制时合同可以解除在合同中作出明确约定，故法院判决双方的房屋租赁合同不应解除。

三、合同当事人可以约定一方企业改制为合同解除的约定条件
企业改制不是合同解除的法定条件，并不排除其成为解除合同的约定条件。根据意思自治原则，合同当事人可以约定一方企业改制为一方或者双方解除合同的条件，那么，在条件成就即企业改制时，合同当事人可以依据合同约定解除合同。





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