以取得土地使用权作为项目转让付款条件的，法院如何认定土地使用权的取得时间项目转让合同中约定付款的前提是取得土地使用权，那么取得土地使用权是指取得土地使用权证还是指依法登记？对此，法院认为，土地使用权的取得以登记为准，只要一经登记，就应认定登记的权利人为真正权利人，是否已经领取土地使用权证并不影响其权利人地位。上诉人（原审原告）：上海宇阳实业有限公司（以下简称“宇阳公司”）被上诉人（原审被告）：台州和泰房地产开发有限公司（以下简称“和泰公司”）被上诉人（原审被告）：时间房地产建设集团有限公司（以下简称“时间集团公司”）2003年3月20日，宇阳公司和赣州马祖岩农业发展服务有限公司（以下简称“马祖岩公司”）、和泰公司、时间集团公司签订了《企业出售合同》一份，宇阳公司和马祖岩公司将赣州市大榕树置业有限公司出售给和泰公司和时间集团公司。并对相关事项进行了约定。同年4月1日，宇阳公司、和泰公司、时间集团公司签订《补充协议》一份，约定：…为便于办理赣州市大榕树置业有限公司的工商登记变更手续，宇阳公司在工商登记部门暂时保留10%的股权，鉴于10%的股权实际已被和泰公司、时间集团公司收购，并支付了相应的价款，所以宇阳公司必须于和泰公司、时间集团公司需要办理股权变更时协助办理变更手续。同时，赣州市大榕树置业有限公司工商登记的股东由宇阳公司、马祖岩公司变更为宇阳公司、和泰公司、时间集团公司。同年4月21日，宇阳公司与和泰签订《出资额转让协议》一份，约定宇阳公司将在赣州市大榕树置业有限公司的出资额80万元转让给和泰公司。时间集团公司对此没有异议。同年4月24日，赣州市大榕树置业有限公司更名为江西时间控股投资有限公司（以下简称“江西时间公司”），注册资本从800万变更为2800万元，时间集团公司与和泰公司分别占60%和40%股份，没有宇阳公司的份额。同年4月30日，和泰公司与宇阳公司签订《“工程”项目合作协议书》一份，约定宇阳公司同意将持有的赣州市大榕树置业有限公司10%股份转让给和泰公司；宇阳公司投入和泰公司人民币1200万元资金，以项目合作形式参与“某工程”，宇阳公司占该项目的9%股份。同年10月28日，宇阳公司与和泰公司签订《协议书》一份，约定：根据宇阳公司与江西时间公司达成的协议，截至本协议签字之日止，江西时间公司应向宇阳公司支付人民币1780万元（以实际账面数为准），宇阳公司需提供正式的税务发票。其履约责任由和泰公司帮助落实，付款时间调整如下：2003年12月31日前付给宇阳公司580万元，其中2003年11月上旬付280万元，余款1200万元在2004年1月起6个月内均衡支付。如江西时间公司资金不足，则由和泰公司负责垫付，垫款时间仍按本协议约定的付款时间执行。和泰公司、时间集团公司为履行收购赣州市大榕树置业有限公司股份的《企业出售合同》，向宇阳公司支付股权转让款共950万元。分别为：2003年3月31日时间集团公司支付700万元，7月14日、8月4日通过江西时间公司先后支付40万元和150万元，2004年1月16日和泰公司支付60万元。为履行《补充协议》，和泰公司、时间集团公司通过江西时间公司向宇阳公司支付股权转让款共1000万元。分别为：2003年8月4日支付50万元，9月3日支付230万元，11月17日支付280万元，2004年1月7日支付240万元，4月23日支付200万元。按《补充协议》约定，和泰公司、时间集团公司尚欠宇阳公司股权转让款1000万元。2003年7月13日，江西时间公司与某市国土资源局签订《国有土地使用权转让合同》，受让某市某区某镇某村690670.12平方米土地使用权，其中农用地转为建设用地432710平方米（计649.065亩）。该地块用于江西时间公司开发建设“某公园”项目。后在某市国土资源局办理了其中650亩的土地登记手续，即涉及《企业出售合同》和《补充协议》约定的国道改造650土地开发权的项目。在原审法院第二次开庭前，受让的已登记的650亩土地上尚有360户房屋未拆迁，出让方至今不能依法向江西时间公司供地，土地使用权证也未能颁发给江西时间公司。2005年10月14日，宇阳公司以“和泰公司未依2003年10月28日协议约定付款构成违约”为由，向一审法院提起诉讼，请求判令和泰公司支付欠款1000万元及逾期付款的利息损失，一审法院以“2003年10月28日约定的付款义务人为江西时间公司，和泰公司是第二顺序的债务人，享有先诉抗辩权，宇阳公司直接起诉和泰公司不当”为由，裁定驳回宇阳公司的起诉。宇阳公司对该裁定不服，向二审法院提起上诉，二审法院撤销原裁定，指令一审法院继续审理。一审法院继续审理期间，宇阳公司申请追加时间集团公司为被告，并以和泰公司、时间集团公司截至2004年4月23日尚欠1000万元，构成违约为由，变更诉讼请求为：判令和泰公司、时间集团公司共同向宇阳公司支付人民币1000万元，并按每日万分之二点一的标准共同支付逾期付款的利息损失。一审法院判决：一、由和泰公司、时间集团公司于判决发生法律效力次日起10日内共同偿付给宇阳公司股权转让款人民币200万元及赔偿经济损失（自2005年10月14日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。）二、宇阳公司在收取上述第一项载明股权转让款的同时，按约定和税务部门有关规定开具相同金额的税务发票。三、驳回宇阳公司的其他诉讼请求。二审法院判决：一、撤销浙江省台州市中级人民法院（2005）台民二初字第174号民事判决；二、和泰公司、时间集团公司共同向宇阳公司支付转让款900万元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向宇阳公司支付逾期付款利息损失。三、驳回宇阳公司其他诉讼请求。本案中的和泰公司与时间集团公司通过购买股权的方式取得项目用地的开发权，却拖欠转让方宇阳公司的合同价款。案件的主要争议焦点是关于土地使用权取得标准的认定，一审、二审法院对此作出了不同的认定，也因此作出了不同的判决。下面，笔者对案件涉及的几个方面进行分析和点评：本案中，《补充协议》中约定，宇阳公司取得700万元的股权转让款的前提条件是时间集团公司取得约650亩土地的使用权。一审法院认为，土地使用权的交付和取得应以颁发土地使用权证为准，若和泰公司、时间集团公司未取得650亩土地的土地使用权证，则应认定和泰公司、时间集团公司未取得该土地的使用权，那么根据合同约定无需支付该笔700万元的股权转让款。而二审法院认为，土地使用权的取得应以登记为准，只要一经登记，就应认定登记的权利人为真正的权利人，是否已经领取土地使用权证不影响其权利人地位。一般来说，土地使用权登记在前，土地使用权证颁发在后，土地使用权证的内容应以主管部门登记的内容为准。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”土地登记是土地使用权人权利来源的基础，因其具有公示效力，成为外界判断土地使用权取得标准，而土地使用权证是颁发给权利人的权利证明文件，需依附于土地登记，只能作为土地使用权取得的辅助认定依据。本案中，宇阳公司在上诉时称，一审法院以合同约定的付款条件不成就为由认定和泰公司、时间集团公司无需支付款项，但该抗辩理由，和泰公司和时间集团公司在一审诉讼过程中从未提出，一审法院属代替当事人进行抗辩。虽后来宇阳公司撤回了该上诉理由，但该理由值得思考。法院作为审判机关，在审判工作中应当处于中立的地位，对当事人的争议进行居中裁判，不偏不倚，不能参与到任何一方当事人的攻击或防御之中，否则当事人之间的诉讼结构和攻防力量就容易失衡，进而导致公众对法官的公正性产生怀疑。当然，如果当事人的诉讼行为有可能损害到国家利益、社会公共利益、第三人利益时，法官有权予以必要的干预。人民法院作为审判机关，应当以事实为依据，以法律为准绳审理案件，其有权利也有义务查清与案件争议有关的事实。在本案中，宇阳公司与和泰公司、时间集团公司的主要争议就是关于股权转让款是否应当支付，在此情况下，法院是有义务查清楚股权转让条件支付条件的。既然法院经审理查明合同约定的付款条件尚未成就，而和泰公司、时间集团公司也主张不同意拒绝该笔款项，那么法院只能根据查清的事实进行裁判，否则，若法院一方面认为合同约定的支付条件尚未成就，无需付款，另一方面又判令义务人应支付款项，将难以保证裁判结果的公平公正，不利于问题的解决，甚至会进一步激化矛盾。因此，笔者认为本案一审法官主动援引当事人未提及的抗辩理由并无不当。
网站：http://www.sxznlvshi.com/地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”
