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设立土地抵押权时未经抵押登记的 地上建筑物的抵押效力如何认定

发布时间：2020-12-23
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设立土地抵押权时未经抵押登记的

地上建筑物的抵押效力如何认定


在房地合一的抵押原则下，对于土地使用权设立抵押的，如何确定其未经抵押登记地上建筑物的抵押效力？对于土地使用权与地上建筑物分别设立抵押的效力认定问题，根据《城市房地产管理法》第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房屋转让人负有将所售房屋占用范围内土地使用权转移给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权转移给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。

案情简介
上诉人（原审原告）：中国信达资产管理公司西安办事处（以下简称“信达西安”）
被上诉人（原审被告）：陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库（以下简称“中转冷库”）
原审被告：陕西省粮油食品进出口公司（以下简称“粮油公司”）

2003年3月16日，粮油公司与中国银行陕西省分行（以下简称“陕西中行”）签订一份《人民币借款合同》，约定粮油公司向陕西中行借款2560万元，借款期限12个月，借款用途为借新还旧，借款利率为年利率5.31%，由中转冷库提供担保。如粮油公司未按约定期限还款，逾期部分按每日万分之2.1计收利息。逾期利率遇利率调整分段计息。同日，中转冷库与陕西中行签订了《抵押合同》，中转冷库以其44.466亩土地使用权作价4106.55万元为粮油公司2560万元借款提供抵押担保。抵押合同第二条约定，借款合同双方协议变更合同内容的，除增加借款合同金额外，无需征得抵押人的同意，抵押人应按照变更后的债权范围内承担担保责任。借款合同双方未经抵押权人同意而增加借款金额的，抵押人仍在原借款金额内承担保证责任。抵押权人将借款合同项下的债权转让给第三人的，抵押物继续担保，该债权优先受偿。同年3月17日，陕西中行向粮油公司发放贷款2560万元，粮油公司清偿了陕西中行的旧贷款。2003年3月28日，西安市国土资源和房屋管理局就中转冷库同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的致函作了批复，该批复称：“你单位报来《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》及你单位与中国银行陕西省分行签订的编号为2003年陕中营抵字022号抵押合同、陕西省粮油食品进出口公司与中国银行陕西省分行签订的编号为2003年陕中营借字022号人民币借款合同等附件收悉。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，经研究，同意你单位以位于西安市未央区辛家庙土地使用权在中国银行陕西省分行设定抵押，为陕西省粮油食品进出口公司提供担保，贷款2560万元整，抵押期限为自登记之日起12个月，抵押证件为西未国用【2000】字第979号、西未国用【2001】字第299号国有土地使用权证。根据有关规定，在抵押期间，未经抵押权人同意，土地使用权及地上建筑物、附着物所有权不得转让。”

2004年6月25日，陕西中行与信达西安办签订《债权转让协议》，陕西中行将其对粮油公司享有的2560万债权及从权利转让给了信达西安办。同年11月10日，陕西中行和信达西安办在《陕西日报》刊登“债权转让暨催收公告”，向粮油公司通知了债权转让的事宜，同时受让人信达西安办向粮油公司主张了权利。2006年6月18日，信达西安办又在《陕西日报》刊登公告，向粮油公司主张权利。

另查明，中转冷库提供的44.466亩国有划拨土地使用权抵押中，有13.265亩为中转冷库的福利区，即职工住宅区。该宗土地使用证号为西未国用（2000）字第979号。

一审法院判决如下：一、陕西中行与粮油公司签订的编号为2003年陕中营借字022号《人民币借款合同》及陕西中行与信达西安办签订的《债权转让协议》有效；陕西中行与中转冷库签订的编号为2003年陕中营抵字022号《抵押合同》中，除西未国用（2000）字第979号土地证项下的13.265亩土地使用权抵押无效外，其余部分有效；二、粮油公司在本判决生效后10日内向信达西安办偿还借款本金2560万人民币及利息（借款合同期内的利息按照借款合同约定的利率给付，逾期部分的利息按照中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付至给付之日）；三、粮油公司不履行上述给付义务时，信达西安办有权就中转冷库提供的抵押物西未国用（2001）字第299号土地使用权项下的31.201亩土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、上述二、三项给付义务执行完毕后，如信达西安办仍有部分债权未受清偿，中转冷库对粮油公司不能清偿的部分承担三分之一的赔偿责任。五、中转冷库履行担保义务后，有权向粮油公司追偿。

二审法院判决如下：一、维持陕西省高级人民法院（2001）陕民二初字第2号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上述判决主文第四项为“上述二、三项给付义务执行完毕后，如中国信达资产管理有限公司西安办事处仍有部分债权未受清偿，陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库对陕西省粮油食品进出口公司不能清偿的部分承担二分之一的赔偿责任。

律师观点
本案所涉纠纷源于房地产抵押中的“房地合一”原则，在《中华人民共和国物权法》生效之后，法律就抵押做了“房随地走、地随房走”的规定。但在实践中，因房屋抵押与土地抵押分属不同的等级部门，因此出现是否针对房屋或者土地设立的抵押必然产生相对应土地和房屋抵押效力的问题；因法定或者其他原因导致已经设立抵押权的土地使用权地上部分建筑物抵押无效的，相对应土地使用权抵押的效力如何界定问题。

一、关于房地产抵押中“房随地走、地随房走”的抵押原则理解
《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

由此可知，在对房产或者土地使用权设立抵押时，未对相应建筑物占用范围内的土地使用权或者地上建筑物设立抵押的，视为一并抵押。

二、《中华人民共和国物权法》182条“视为一并设立抵押”是否应当直接认定已经一并设立抵押
笔者认为，依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产抵押权以登记公示为设立要件并产生对抗第三人的效力。故《中华人民共和国物权法》所述“视为一并抵押”，应当理解为赋予抵押权人要求抵押人一并设立抵押的权利。

三、关于房地产分别设立抵押的效力认定问题
对于设立抵押的房产或者土地其相应的房屋占用面积内的土地使用权及建筑物不当然产生设立有效抵押的效力，对于在该土地使用权或者地上建筑物上登记设立的抵押权的效力，《最高人民法院专家法官阐释民商事裁判疑难问题》一书认为“房产分别办理抵押登记手续的同时，分别同时设立了两个独立抵押权，抵押均为有效，并且不属于重复抵押。”
 


 

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