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业主共同决定的事项如何表决？

发布时间：2021-02-05
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业主共同决定的事项如何表决？

《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：  
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。  
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

解读：
《民法典》第278条中规定的“业主共同决定重大事项的表决程序如下：”

一、表决程序首先要有专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。

1、关于专有部分面积占比和业主人数占比的计算。
法律依据：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定；《物权法》第76条第2款和第80条规定。
认定专有部分面积和建筑物总面积额方法：
(1)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；
尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；
尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(2)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

2、关于业主人数和总人数的计算方式。
法律依据：《物权法》第76条第2款规定
认定方法：
（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
(2)总人数，按照前项的统计总和计算。
综上：
参与表决的业主需同时满足两个条件：一是参与表决的业主的专有部分面积占比2/3以上，二是参与表决的业主人数占比2/3以上。

二、决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动是建筑区划内较为重大的事情，关系到每个业主的切身利益。为了保证对这三类事项决策的慎重，保证决策能够获得绝大多数业主的支持，在《民法典》中明确规定决定这三类事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。也就是说这三类事项决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定：一是经参与表决专有部分面积3/4以上的业主，二是参与表决人数3/4以上的业主同意。

三、除上述第二点中明确规定的三项重大事项以外的表决事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的作出，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　
根据这一规定，建筑区划内的一般性、常规性事务，必须同时符合如下两个条件：一是经参与表决专有部分面积过半数的业主的同意；二是参与表决人数过半数的业主同意。
 



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