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如何认定违法建筑买卖合同的效力？

发布时间：2021-02-24
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如何认定违法建筑买卖合同的效力？

不同的法律、行政法规、中央政府的部门规章和地方性法规、地方各级政府规章中所使用的“违法建筑”，往往定义并不相同，甚至连违法建筑的名称也无法统一，有的法律文件称之为违章建筑、违法建设、违法工程等。现多数学者认为，应从较为宽泛的意义上理解“违法建筑”的含义，即违法建筑指违反了法律、行政法规，乃至据此制定的规章、条例的规定，而建造的建筑物、构筑物或其他设施。违法建筑主要包括：
（1）占用已规划为公共场所、公用设施用地或公共绿化用地的建筑；

（2）不按批准的设计图纸施工的建筑；

（3）擅自改建、加建的建筑；

（4）农村经济组织的非农建设用地或自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；

（5）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

（6）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（7）逾期未拆除的临时建筑；

（8）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

对于违法建筑买卖合同效力的认定问题，司法实践中存在以下不同观点：
第一种观点认为，违法建筑的买卖合同无效。该说被称为合同无效说，其认为违法建筑违反行政性法律法规的规定，具有先天的违法性。订立的违法建筑买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。

第二种观点认为，违法建筑的买卖合同效力待定。该说被称为合同效力待定说，其认为应以违法建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。只要在合同订立之后，违法建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑也就从违法转变为合法状态，合同的效力也得以补正；相反如果不能补办相关手续的，合同也就归于无效。

第三种观点认为，违法建筑的买卖合同有效。该说被称为合同有效说，其认为当事人订立的违法建筑买卖合同是有效的，其理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的效力，与出卖人的物权处分行为的效力无关。违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立。违法建筑无法初始登记导致无法办理产权过户登记，亦不能影响买卖合同的效力。

笔者倾向于第三种观点。
首先，根据《民法典》第153条的规定，认定房屋买卖合同效力的依据可以是导致民事法律行为无效的法律、行政法规的强制性规定，但从相关法条以及实际操作来看，违法建筑的买卖违反的只是取缔性规定，因此，违法建筑的违法性不能导致其买卖合同的必然无效。

其次，认定房屋买卖合同的效力应当坚持物权行为与债权行为相区分的原则。违法建筑买卖合同的效力不受该违法建筑是否可以发生物权变动的影响。

再次，无论违法建筑无法进行初始登记还是签订合同后无法完成过户登记，均不影响买卖合同的效力。物权登记发生转移的效力，其作用在公示，并产生相应的公信力，不登记仅影响公示，不能产生公示的效果。

最后，实践中，还有一种情况是一些建筑物整体上是合法建筑，但业主或者所有权人私自改建、搭建或扩建，该类建筑被称为附有违法建筑并结构相连的房屋。对于出卖人出卖此类房屋的，其原有房屋的性质是合法的，而未取得建设工程许可或未按照建设工程规划许可证的规定在合法房屋上搭建、改建、扩建的相应建筑物或构筑物不具有合法性，属于违法建筑或构筑物。当事人双方就此类房屋订立买卖合同的，合同效力亦不受房屋是否可以办理权属转移登记影响。而此类房屋要完成过户登记，则要将违法部分扣除，恢复原状。出卖人明知房屋附有违法建筑仍予以出售的，应依诚实信用原则全面履行合同义务，对于房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付买受人。买受人如果同意出卖人按现状交付房屋，并自愿替代出卖人承担恢复原状义务的，不违反法律、行政法规的禁止性规定。在买受人将房屋恢复原状，通过行政机关审查认可并撤销交易限制后，出卖人仍应履行协助买受人办理权属转移登记的手续。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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