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商品房买卖合同解释解读一（第一条）

发布时间：2021-03-03
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商品房买卖合同解释解读一（第一条）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用<中华人民共和国工会法>若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正。修正后的解释更加符合商品房交易的实际情况，更具有指引和规范作用。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
本条修正没有变化。

1、转移房屋所有权。按照合同示范文本将尚未建成的房屋和已竣工的房屋区分为商品房买卖合同（预售）和商品房买卖合同（现售），俗称为期房和现房。条文中最应当注意的是“转移房屋所有权”，包括：一是开发商将房屋交付给买受人；二是办理不动产物权登记。根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，转移房屋所有权必须进行不动产物权登记，否则不发生效力，买受人对房屋享有的权利受到严重限制。

2、能不能办理不动产物权登记是区分小产权房屋的重要特征。小产权房屋分为四类：一是违法建筑，没有任何审批手续；二是村民自建房屋对外销售，有宅基地使用权；三是村集体修建对外销售的房屋，规划审批手续；四是村集体与开发商合作开发对外销售，有规划审批手续、开工许可手续等。它们共同的特点是不能进行不动产物权登记，取得不动产权证，原称房屋产权证。

商品房能够办理物权登记要具备“五证”国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

3、办理不动产物权登记的重要性。在实务处理中，遇到比较突出的问题开发商无力支付工程款出售的商品房被司法保全，买受人陷入诉讼僵局，权利受到侵害。

4、商品房买卖合同双方当事人权利对等。近年房地产市场发展很快，好多商品房销售一空，有些甚至多人抢买一套房屋。在签订商品房买卖合同的时候，有些开发商不允许修改合同甚至看合同，当出现纠纷时翻看合同完全对买受人不利。一般抗辩的理由是格式条款，认为该条款无效，司法实践中认定不一，较难判断。所以，买受人在签订商品房买卖合同要多加注意。



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