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租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？

发布时间：2021-03-30
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租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？

实务争点：
房屋租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物如何处理，实践中有两种

观点：
第一种观点认为，租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，应当变价卖于出租人或与出租人协议价格。

第二种观点认为，租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物如何处理，应当区分善意添附和恶意添附，具体情况具体分析。

作者观点：
笔者倾向于第二种观点。

首先，对于承租人未经出租人同意，擅自对房屋进行装饰装修，属恶意装修，构成侵权，承租人应承担侵权赔偿责任。承租人的装饰装修投入应作为其损失，由其自行承担，不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。

其次，对于经过出租人同意的装饰装修，在合同无效时的处理则较为复杂，需要区分该装饰装修物是否形成附合。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第七条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

司法实践中，对于无效房屋租赁合同涉及的装饰装修纠纷，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行处理：

（1）属于出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。

（2）属于承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿出租人因合同无效收到的其他损失。如果出租人同意利用的，则由出租人给予适当补偿。

（3）属于双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。（此处的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。）

实务中还应注意，确定装饰装修现值损失不需过分考虑租赁期限的长短，而应着重考虑承租人对装饰装修物的实际使用时间，予以折旧，而不能按租赁期限进行分摊。如果装饰装修未经过利用贬损，则现存价值相当于装饰装修价值，不存在折旧问题。
 


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