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房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任？

发布时间：2021-04-02
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房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任？

——沈阳工业大学与辽宁嘉富房产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案

裁判要旨
合资合作一方因教育部办学条件调整未能继续履行合同，并无主观过错，结合合资合作另一方同意解除合同，并将联建房屋改造成商品住宅对外出售弥补自身经济损失的事实，合资合作一方不承担违约责任。

案情简介
上诉人(原审原告、反诉被告)：沈阳工业大学(以下简称“工业大学”)
上诉人(原审被告、反诉原告)：辽宁嘉富房产开发有限公司(以下简称“嘉富公司”)

2000年1月18日，工业大学与嘉富公司签订《沈阳工业大学学生公寓联建协议》以下简称《联建协议》），约定：双方共同出资联建沈阳工业大学学生公寓，该项目位于沈阳铁西区齐贤街六、八、十二里，规划面积约为50000平方米，投资总额约7000万元，其中嘉富公司计划投资6000万元，占86%的股份，工业大学计划投资1000万元，占14%的股份。合作期限为70年，在合作期限内，本协议约定的联建物所有权按股份属双方共有。嘉富公司负责办理联建项目所需的一切手续以及建设事宜，联建物完成后，工业大学负责安排在校学生入住学生公寓。双方同意共同成立相应管理机构，做好学生公寓的管理工作。第三条约定：只有在联建物经鉴定不能使用或工业大学停办的情况下可提前终止协议。第九条约定：学生的住宿费由工业大学统一代收，并于每年暑期开学后20天内一次性转给嘉富公司，工业大学延迟支付时，嘉富公司将按延付时间计算，每日加收延付金额2%%的利息。第十二条四项约定：在联建物能正常使用的前提下，工业大学必须保证学生公寓的年入住率不低于96%，工业大学擅自不安排学生入住本合同约定的联建物时，嘉富公司无条件没收工业大学所投资金外再加罚1000万元。有关联建物的收益分配，双方统一按股份共担风险，共享利润，每年所获得的利润按股份进行分配。

同日，双方又签订了《关于沈阳工业大学学生公寓联建协议的补充协议》(以下简称《补充协议》)约定：共同组建董事会，嘉富公司任董事长，工业大学任副董事长，双方当事人董事比例由双方所占股权比例决定，董事会对该项目运营进行有效的管理。

上述《联建协议》及《补充协议》签订后，工业大学履行了投资1000万元的义务。

2002年6月10日，教育部下发教高司函 [2002]152号教育部关于印发《普通高等学校本科教学工作水平评估方案（试行）》的通知，限定了各类高校的基本办学条件。2004年2月6日，教育部下发教发[2004]2号关于印发《普通高等学校基本办学条件指标（试行）》的通知（以下简称称《通知》），对2002年所发出的办学条件指标再一次进行修订，此次修订较之前的条件指标更严格。根据《通知》要求，工科类高校生人均占地面积至少应为59平方米，人均教学行政用房至少应为16平方米，如不能达标，则将遭到限制招生或者停止办学的处罚，由于工业大学在校学生总数已逾1.5万人，而工业大学原校址南、北两个校区总占地面积仅为31万平方米，远远不及《通知》规定的各项办学标准。

2003年7月28日，工业大学向辽宁省教育厅请示在沈阳浑南苏家屯副城区建设新校区（工业大学文件【2003】32号）。2003年9月30日，辽宁省人民政府下发《关于工业大学利用资产置换建设新校区的批复》。2006年5月26日，沈阳经济技术开发区管理委员会下发《关于工业大学进入沈阳经济技术开发区建设新校区的立项批复》。2006年4月3日，铁西区人民政府下发《关于收回工业大学国有土地使用权的决定》，收回工业大学位于铁西区兴华街58号、景星北街145号国有土地使用权。

2007年8月15日，工业大学向嘉富公司出具《关于嘉富学生公寓问题的函》表明继续履行联建协议，学校搬迁后继续使用学生公寓，考虑到学校即将开学，决定帮助嘉富公司对学生公寓进行维修。2007年11月29日，嘉富公司出具《关于嘉富学生公寓善后处理有关问题的函》，表明其同意终止联建协议，并就善后事宜进行谈判，嘉富公司拟对学生公寓进行住宅式改造，但资金紧张，恳请工业大学帮助。2008年1月即寒假结束，工业大学停止使用联建公寓，搬迁至新校址。工业大学共使用联建公寓七年零一学期。双方从未进行利润分红。双方均同意解除联建协议及补充协议。现已经将联建公寓中一部分房屋出卖。

工业大学向一审法院起诉，请求法院判令：1.解除工业大学、嘉富公司之间的《联建协议》及《补充协议》；2.嘉富公司将工业大学学生公寓14%的产权还给工业大学，如嘉富公司不能归还，则判令其折价赔偿工业大学经济损失人民币2100万元；3.嘉富公司给付双方合作期间工业大学所应得经营利润164万元。

嘉富公司一审提起反诉，请求判令：1.工业大学应向喜富公司支付2000万元的违约金；2.工业大学应赔偿因其违约给嘉富公司造成的700万元的预期利润损失；3.工业大学应向嘉富公司支付8,694,813.00元的联建公寓学生住宿费及延迟违约金；4.工业大学应赔偿嘉富公司为改造联建学生公寓的投入3,658,820.00元；5.判令工业大学赔偿嘉富公司购置的桌、椅、柜和床床的损失172万元。

经工业大学申请，一审法院委托辽宁中立房地产评估有限责任公司对双方联建位于沈阳市铁西区齐贤街158-1（原六里、八里、十二里）的原工大学嘉富学生公寓（建筑面积为50682.94平方米）所有权的现市场价值进行评估，总评估价为156,880,688.00元。双方对该评估结论均无异议。

一审法院作出（2009）沈中民二初字第38号民事判决：一、准许工业大学与嘉富公司解除《联建协议》及《补充协议》。二、准许工业大学放弃要求嘉富公司分配利润的诉讼请求。三、嘉富公司于本判决生效之日起10日内向工业大学支付联建物14%产权款21,963,296.32元。四、工业大学于本判决生效之日起10日内向嘉富公司支付2000万元违约金。五、工业大学于本判决生效之日起10日内向嘉富公司支付2007年住宿费及迟延利息7,269,703.00元。六、工业大学于本判决生效之日起10日内向嘉富公司支付改造款2,887,868.62元。七、驳回嘉富公司的其他反诉请求。

二审法院作出（2010）辽民一终字第105号民事判决：一、维持沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第38号民事判决第一、二、六、七项；二、撤销沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第38号民事判决第四项；三、变更沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第38号民事判决第三项为辽宁嘉富房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向沈阳工业大学支付联建物14%产权款2100万元。

法院观点
一审法院观点：
1. 工业大学与嘉富公司均表明同意解除协议，故工业大学请求解除双方《联建协议》的主张，予以准许。

2. 工业大学搬迁的事实不属于不可抗力，也不符合情势变更，工业大学对不能继续履行协议负有过错责任，嘉富公司要求工业大学向其支付2000万元违约金的主张，符合双方约定，应予支持。《联建协议》第三条约定只有在联建物经鉴定不能使用或工业大学停办的情况下可提前终止协议。第九条约定如发生双方均无过错的不可抗力，双方免责。本案因工业大学于2008年1月搬迁至新校址致使双方《联建协议》无法继续履行，而工业大学搬迁新校址是通过资产置换建设的新校区，该事实不属于不可抗力，也不符合情势变更原则的要求，亦不是双方约定的合同解除、终止的条件，故工业大学对造成《联建协议》不能继续履行负有过错责任，构成违约。依据《联建协议》第十二条四项约定：在联建物能正常使用的前提下，工业大学必须保证学生公寓的年人住率不低于96%，工业大学擅自不安排学生住本合同约定的联建物时，嘉富公司无条件没收工业大学所投资金外加罚1000万元.

3.准许工业大学放弃利润分配的请求。

4.双方对司法鉴定评估机构对联建物的评估市场价值为156,880,688.00元均无异议，嘉富公司负有给付工业大学联建物14%产权即21,963,296.32元d的义务。依据协议第四条一款约定联建物所有权按股份属双方共有，故工大学与嘉富公司对联建物即位于沈阳市铁西区齐贤街158-1(原六里、八里、十二里)的原工业大学嘉富学生公寓（建筑面积为50682.94平方米）所有权享有按份共有权，其中工业大学享有14%产权，嘉富公司享有86%产权。因嘉富公司已经将部分房屋销售，该房产已经不能进行立体分割，故工业大学请求嘉富公司按现市场价值给付产权赔偿，应予支持。

5.嘉富公司请求工业大学向其赔偿因违约给嘉富公司造成的700万元的预期利益损失，因嘉富公司的该项请求证据不足，不予支持。

二审法院观点：
1.工业大学与嘉富公司均表明同意终止协议，应予以准许。

2.工业大学不应承担违约责任。（1）一审判决工业大学向嘉富公司支付2000万元违约金首先与合同约定内容不符。工业大学与嘉富公司签订的《联建协议》及《补充协议》约定，“工业大学擅自不安排学生入住本合同约定联建物时，嘉富公司无条件没收工业大学所投资金外再加罚1000万元。”（2）工业大学对嘉富公司签订的合同未得继续履行并无主观过错。导致本案合同未能履行的直接原因是工业大学校址搬迁。而校址搬迁源于教育部规定办学条件的调整。结合嘉富公司在工业大学校址搬迁后已同意解除合同并已将学生公寓改造成商品住宅对外出售弥补其自身经济损失的事实，工业大学不应承担违约责任。

3.嘉富公司在工业大学一审诉请2100万元范围内给付产权价款。关于嘉富公司应给付工业大学14%房产还是相应价款问题：二审期间，嘉富公司自认其已将联建学生公寓5万多平方米中的4万多平方米对外出售，且剩余房产零散分布在各单元中，已无法为工业大学立体分割房产。结合嘉富公司已将学生公寓改造为商品住宅的客观事实，一审法院判决嘉富公司向工业大学支付14%产权价款并无不妥。但因工业大学一审诉请的14%产权款为2100万元，一审判决嘉富公司支付21,963,296.32元，超出了工业大学的诉讼请求，应予以纠正。

综上，一审判决部分事实认定错误，判决结果不当，依法予以纠正。

以上文章摘自《法院审理房地产案件观点集成》


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