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如何处理房屋买卖合同当事人存在双方违约的情形？

发布时间：2021-04-09
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如何处理房屋买卖合同当事人存在双方违约的情形？

所谓双方违约，是指合同的双方当事人都违反了其依据合同所应尽的义务。双方违约的构成要件包括：第一，双方违约主要适用于双务合同。对于单务合同来说，因只有一方负有义务，故不产生双方违约问题。第二，双方当事人都违背了其应负的合同义务。例如，双方都作出了履行，但履行都不符合合同的规定。第三，双方的违约都无正当理由。如果是一方行使同时履行抗辩权或不安抗辩权，则不能认为是双方违约。例如，一方交付的货物有严重的瑕疵，另一方拒付货款，乃是正当行使抗辩权的行为，不应作为违约对待。如果当事人在对方违约后采取适当的自我补救措施，如在对方拒绝收货时将标的物以合理价格转卖，则不构成违约。

实务争点




房屋买卖合同当事人存在双方违约的，对于应如何处理存在不同观点：

第一种观点认为，可以不区分违约情形和程度，因双方违约，故对于违约金的诉讼请求不予支持。

第二种观点认为，应区分违约程度，但对于违约金的诉讼请求不予支持。

第三种观点认为，应区分违约程度，根本违约方应当承担违约责任，另一方有违约行为的可以酌减根本违约方的违约责任。

作者观点




笔者认为上述观点均有偏颇。

根据《民法典》第592条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。从文意解释角度看，对于双方违约的，不能因双方都有违约行为而直接免除双方的违约责任，而是应当根据各方不同的违约行为和情形分别承担违约责任。同时，因为房屋买卖合同系双务合同，双方各自义务中可能是有对价性和牵连性的，对于这种情况可以通过履行抗辩权的方式解决，而不需要通过双方违约解决。例如，支付价款和交付房屋之间是对价性义务，在约定有履行顺序的情况下，先履行一方迟延履行导致后履行一方履行迟延的，则可以通过先履行抗辩权规则解决。又如，办理购房资质审核是办理网签备案手续的前提条件，二者履行上具有牵连性，如果是买受人购房资质审核迟延履行导致网签手续办理迟延的，也可以通过履行抗辩权解决。对于不具有这种对价性和牵连性的义务，则应当按照各自的违约情形分别承担责任，例如，迟延支付物业交割保证金与预期迁出户口。

具体而言，应当分以下情形：
(1)   在双方所负义务无牵连性的情况下构成的双方违约，亦即，双方互负的合同义务是彼此独立的，其各自违反这些互负独立的义务不产生履行抗辩权的问题，应各自承担相应的违约责任。

(2)   在双方均违约的情形下，违约行为交织在一起，造成同一损害后果的，应区分违约情形以及对损害后果的影响。且在判决中应分别明确的写明双方的违约行为和分别应当承担的违约责任。对于同一损害后果的发生双方都有责任，则可以适用于有过失规则，双方同等责任的，认定双方违约但互不承担违约责任；能够区分不同违约程度的，则可以作为酌减违约严重一方违约责任的参考。
 



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