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二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿？

发布时间：2021-04-16
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二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿？

理论支点
可得利益损失，也叫预期利益损失，是与现存利益相对的概念，是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。质言之，可得利益是合同履行后的纯利润，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。可得利益必须是将来实际会得到的切实的利益，如果并非实际可以得到的，则属于主观的推测，不能计算在损害赔偿额内。可得利益具有如下特点：

（1）未来性。即可得利益是一种未来利益，它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有，而必须通过合同的实际履行以及合同当事人的一定的付出才能得以实现。或者说该利益是确定的、无争议的，若一方违约，另一方将必然出现的一种损失。

（2）期待性。即可得利益是当事人订立合同时希望通过合同的履行所获得的利益，是当事人在订约时能够合理预见的利益。同时，这种可得利益应是在短期内能取得的利益，而不是久远将来因合同的履行而可能获得的效应利益。

（3）现实性。即可得利益已具备实现的客观基础和条件，只要合同如期履行，就会被当事人所获得。在通常情况下，当事人为实现这一利益作了一些准备，具备了转化为现实利益的基础条件。同时，这种可得利益通常应当是财产性利益，不包括非财产性的机遇等。

二手房交易中卖方恶意违约行为频发，考虑其主要原因，包括两个方面：从客观方面讲，在二手房交易价格攀升过快的情况下，在二手房买卖合同签订几天后，房价就可能出现大幅上涨，即所谓的“一天一个价”。这种房地产市场动态交易环境就成为促使不诚信的卖房人萌发失信违约、“一房数卖”等念头的客观诱因。另外，大部分的二手房买卖都是通过中介机构居间促成，中介机构参与交易整个过程。在此过程中，由于监管不力，中介机构工作人员违规违法操作频发，导致“阴阳合同”、双方意思表示送达不畅等问题。从主观方面讲，一些二手房交易中的卖房人缺乏市场交易的诚信意识，易受非法经济利益的驱使，企图以恶意毁约的不诚信手段来牟取房屋价格上涨带来的非法收益。在这种非法动机的驱使下，失信违约的表现可以概括为六大典型行为：一是恶意拖延交付房屋；二是恶意拖延协助办理房屋所有权变更也就是过户手续；三是拒绝受领买房人交付的购房款；四是无理由故意退还购房款；五是以不充分、不正当的理由提出要求或者单方解除房屋买卖合同，不再履行；六是在办理房屋所有权过户手续前进行“一房二卖”或者“一房数卖”或者无交易基础的恶意过户，故意酿成房屋买卖合同在客观上无法实际履行的后果。不论具体表现如何，卖房人恶意违约的最终目的是使房屋买卖合同无法履行，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益。这种非法投机利益损害了守法买房人的正当利益，触犯了法律法规与道德底线，破坏了正常的市场交易秩序，践踏了诚实信用基本原则与精神。人民法院在查明事实的基础上，对这种投机行为应坚决打击。


实务争点
房屋买卖合同纠纷中，对于房屋差价损失赔偿的问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，房屋差价损失因无法确切计算，故不宜判决支持赔偿。

第二种观点认为，房屋差价损失应予赔偿，其属于实际损失。如果当事人之间对房屋差价赔偿有约定的，从约定；没有约定的，可以按照后合同与前合同之间的差价确定房屋差价损失，或以房价上涨时另购同等条件房屋需多付出的价款，或者房价下跌时另售房屋少获得的价款标准确定。

作者观点
笔者认为，上述观点均值得商榷。

首先，应区分可得利益与履行利益。损害赔偿是一个在二手房买卖合同纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中因违约所产生的赔偿责任与合同撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任之中。这一问题还与二手房交易中的其他问题交织并存，在“一房数卖”、连环买卖、“阴阳合同”、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等纠纷中均有可能出现。损害赔偿的范围是实务中的疑难问题，这一问题涉及信赖利益、履行利益与可得利益等概念。尤其是履行利益与可得利益，由于概念上没有厘清，实务中经常将二者混用。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”该条实际上区分了可得利益与履行利益。所谓可得利益，是指仅限于未来可以得到的利益，它不包括履行本身所获得利益，即不包括交付货物或支付货款本身，而主要是指获取利润所对应的利益。可得利益是一种未来利益，必须具有一定的确定性。所谓履行利益，是大陆法系中的概念，是指法律行为有效成立，但因债务不履行而生的损失，又称为积极利益之损害，其是与信赖利益相对应的概念。可见，可得利益与履行利益的内涵和外延均不相同，不应混为一谈。笔者认为，房屋差价损失应属于履行利益范畴。

其次，房屋买卖合同中的违约损害赔偿应以完全赔偿为原则。所谓完全赔偿原则，是相对于超额赔偿而言的，是指因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负赔偿责任。完全赔偿是对受害人的利益实行全面、充分保护的有效措施。从公平和等价交换原则来看，由于违约当事人的违约而便受害人遭受损害，违约当事人也应以自己的财产赔偿全部损害。房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所，近年来，各地房价成倍上涨，对于大多数购房人而言，其所购买的房屋一旦因为出卖人恶意违约导致合同无法履行，将不可能再以同样的价格购买到同样条件的房屋，会遭受巨大的经济损失。这种损失是守约方遭受的实际损失，是可以计算的。按照违约损害完全赔偿原则，违约损害赔偿是以当事人遭受的实际损失作为确定赔偿范围的标准，损害赔偿不能超过实际损失，即受害人不能因此获利，而违约方的过错程度也不能作为确定赔偿责任范围的标准。

最后，房屋买卖合同中对于违约赔偿范围有约定的，从约定；没有对差价损失赔偿进行约定的，守约方请求赔偿的，应予支持。应当明确的是，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格短期内涨跌幅度很大，也不能认为是情势变更，出卖人更不能以此为由拒绝履行合同。善意买受人向出卖人主张因其违约行为造成的经济损失的，应予支持。《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。违约损害赔偿数额的计算方式有两种，主观计算方法和客观计算方法。主观计算方法又称具体计算方法，它是指根据受害人具体遭受的损失、支出的费用来计算损害额。主观计算方法将非违约方实际遭受的损失作为确定违约损害赔偿的依据。客观计算方法又称抽象计算方法，它是指以代替履行的市场价格作为确定违约损害数额的依据。

综上所述，在房屋买卖纠纷中，由于违约方恶意违约造成守约方损失的，守约方请求赔偿房屋差价损失的，因该损失属于履行利益损失，应予赔偿。损害赔偿的具体数额应以守约方的实际损失为准，如果有约定的具体数额或者具体计算方法的，从其约定；如果没有具体约定的，则以主观计算方法与客观计算方法相结合的方式确定；如果约定的损害赔偿过高或过低的，应予增加或酌减。
 



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