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【工程法律实务】16 发包人未取得建设用地规划许可证，施工合同是否有效？

发布时间：2021-05-10
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【问题16】发包人未取得建设用地规划许可证，施工合同是否有效？
「回答」
发包人未取得建设用地规划许可证，施工合同无效。

「律师分析」
根据《城乡规划法》的规定，如果是以划拨方式取得的国有土地使用权项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

如果是以出让方式取得的国有土地使用权，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

《城乡规划法》关于发包人取得建设用地规划许可证的规定，属于法律规定的效力性强制性规定。根据《民法典》第153条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。同时，发包人在取得建设用地规划许可证之后，才可以向主管部门申请办理建设工程规划许可证。如果未取得建设用地规划许可证，也就不可能取得建设工程规划许可证。发包人未取得建设工程规划许可证的行为也属于违法法律、行政法律的效力性强制性规定的行为。因此，不论是从未取得建设用地规划许可证违反法律的效力性强制性规定角度来看，还是从同时无法取得建设工程规划许可证的效力性强制性规定角度来看，均导致合同无效。

「条文引用」
《城乡规划法》第37条  在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

《城乡规划法》第38条  在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。




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