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出租人故意隐瞒订立租赁合同前出租房屋已设定抵押的，应当如何承担责任？

发布时间：2021-05-07
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出租人故意隐瞒订立租赁合同前出租房屋已设定抵押的，应当如何承担责任？

理论支点：
可撤销民事法律行为，是指已成立的民事法律行为因欠缺法定有效要件，得因享有撤销权的一方当事人行使撤销权时，除法律另有规定者外，溯及自始归于无效的民事法律行为。《民法典》第一百四十七条至第一百五十一条规定的合同可撤销的原因为：
（1）因重大误解订立的；
（2）欺诈、第三人欺诈；
（3）胁迫；
（4）乘人之危导致的显失公平。

缔约过失责任，是指缔约人故意或者过失违反先合同义务而给对方造成信赖利益或固有利益的损失应依法承担的民事责任。所谓先合同义务，是指缔约双方为签订合同而互相磋商时，依诚实信用原则产生的注意义务，而非合同有效成立后所产生的给付义务，即“合同订立过程中的义务”，包括诚信缔约义务，告知义务，保密义务以及其他应遵守诚实信用原则的行为。缔约上的过失责任主要具有以下特征：

（1）缔约上的过失责任，是以先合同义务的存在为前提，是缔约人故意或过失违反先合同义务的法律后果，与合同是否成立或是否有效没有必然联系，这种先合同义务，是一种基于诚实信用原则而产生的法定义务。

（2）缔约上的过失责任，仅仅产生于缔约人双方为订立合同而接触、磋商的过程中，以双方当事人存在着特殊联系的关系为前提和基础，缔约上过失责任所保护的是权利人的信赖利益或固有利益，而非履行利益。

实务争点：
出租人的抵押行为发生在订立租赁合同前，在订立租赁合同时，出租人故意隐瞒抵押这一与合同条款相悖的重大事实，违反先合同义务，已经构成欺诈。该欺诈行为最终导致承租人解除合同并造成经营损失的，出租人应承担相应的民事责任，对于出租人所承担的责任性质，实务中存在不同观点：

第一种观点认为，出租人应承担缔约过失责任。出租人在签订租赁合同前隐瞒了出租房屋被抵押的事实，其实施的欺诈行为违反了先合同义务，承租人可基于缔约过失责任要求出租人承担赔偿责任。

第二种观点认为，出租人应承担违约责任。在出租人在未告知已将出租房屋抵押给抵押权人的情况下，出租人构成欺诈。根据《民法典》第一百五十二条第一款的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求法院或者仲裁机构予以撤销。

作者现点：
笔者倾向于第二种观点。

基于“买卖不破租赁”为突出表征的对抗效力，租赁权与抵押权时有冲突。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该条规定以“所有权变动不破租赁”为一般原则，但对于房屋在出租前已经设立抵押权的，结合《民法典》第四百零五条的规定，因同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力，故出租人在房屋出租前已经在所出租房屋上设定抵押权的，承租人的租赁权不能对抗在先设立的抵押权。而对于承租人的租赁权受到损害的，应由存在故意隐瞒所出租房屋已被抵押事实的出租人承担相应的违约责任。这一责任属于违约责任的原因在于：

首先，从责任形态上讲，缔约过失责任与合同违约责任是两个完全不同法律概念的责任形态。缔约过失责任的核心在于在当事人缔约过程中，违反诚实信用的先合同义务，给缔约相对方造成损失，承担因此造成的损害赔偿责任。合同违约责任的核心在于在合同履行过程中，不全面履行合同义务，承担合同约定的补偿性和惩罚性责任。缔约过失责任一般适用于合同未成立，成立但未生效、无效或者被撤销的情况，赔偿的范围也只能是信赖利益损失。对于出租人违反先合同义务的，租赁合同并非不具有有效空间。

其次，在合同有效的情况下，双方当事人受合同效力拘束，对一方违反约定致他方损害的行为，由违约责任制度对受损方提供法律救济，或受损一方可通过合同履行获得履行利益来弥补。因此，缔约过失责任不应介入合同有效场合。

再次，违反先合同义务的欺诈行为并不必然给受欺诈方造成损失，在个别情况下，受欺诈方还可能因此获利，所以法律赋予当事人可以行使撤销权，也可以不行使撤销权而使合同有效成立。

最后，还有一种情况是，欺诈行为本身不违反合同约定，一定时间内没有产生实际损害。但是如果该欺诈行为所依托的事实发生了变化，随之可能导致欺诈方违约。出租人不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，构成根本违约，因此，应承担违约责任，赔偿承租人的损失。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》
 


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