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房屋承租人存在违约行为的，其主张优先购买权能否得到支持？

发布时间：2021-05-19
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房屋承租人存在违约行为的，其主张优先购买权能否得到支持？
 
理论支点：
优先购买权并不影响出卖人与第三人订立的买卖合同的效力，这是符合优先购买权的立法宗旨的，因为它本身就不是针对买卖合同这种负担行为的。房屋承租人优先购买权是基于承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而生的民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为基础。
   
法律赋予承租人优先购买权，符合法律经济效率原则的要求。美国法官波斯纳曾言：“法院和立法机关更明确的运用经济理论会使法律制度得到改善”，而这种改善之一就是“以最小可能的资源花费来达就预期目标的理性选择，从而将剩下的资源用于经济系统的其他领域”。对承租人而言，从经济效益和效率的角度，享有同等条件下优先购买权是经济成本的最大节约以及资源的最有效利用。具体而言，承租人行使租赁房屋的优先购买权，则承租人可以继续使用该承租房屋第一次为满足营业需求投入的装饰、装修，避免第一次装修投入的经济成本以及时间成本、精力成本的巨大浪费，也避免了经营场所搬家产生的直接成本，而如其不能行使该租赁房屋的优先购买权，不仅前述时间与经济成本不能得到有效地节约，搬家成本也必然产生，而且还要为寻找新的营业用房以及进行房屋二次装修投入的经济成本以及必不可少的时间与精力的投入，产生二次损失。尤其对于商业承租人而言，由于经营的需要，不能行使优先购买权不仅存在着前述的影响，还可能对客源以及营业广告投入等产生影响，故赋予承租人优先购买权在一定意义上可以减少社会成本重复投入以及资源浪费，符合法律经济效益与效率的原则要求。

实务争点：
如果存在合法有效的租赁合同，但是承租人存在延付或者拒付租金的违约行为的，对于该种情形下，承租人主张优先购买权的，是否应予支持的问题，存在以下不同观点：

第一种观点认为，承租人违约，主观上有过错，客观上造成出租人损失，加重了出租人负担。所以，只要承租人有违约行为，就不应当享有优先购买权。

第二种观点认为，房屋承租人优先购买权是法律规定的，即使承租人有违约行为，也不能随意剥夺承租人的这项权利。只要承租人主张优先购买权，不管是否存在违约行为，均应当予以支持。

第三种观点认为，应当具体问题具体分析，而不应一概而论。

作者观点：
笔者倾向于第三种观点。

司法实践千差万别，一概而论容易与事实和现实脱节。笔者认为，承租人违约后，主张优先购买权，应否支持应视违约行为的具体情况而定。签订租赁合同后，出租人交付租赁物，承租人交付租金，这是双方的主要合同义务，也是订立合同的根本目的。如果承租人拖延给付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，在宽限期内，承租人支付租金的，虽然对出租人的利益有影响，但是出租人还能够得以实现合同目的。故承租人的轻微违约行为，可以通过追究违约责任来处理，双方之间的租赁合同，仍应继续履行。所以，承租人存在着轻微违约行为，不影响承租人主张优先购买权。但是，如果因承租人的严重违约行为导致合同目的不能实现，出租人可以解除租赁合同，承租人不再具备相应的身份，依法不应享有优先购买权。
                    
—摘抄自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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