信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬法律法规

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

以租抵债的债权人可否主张优先购买权及适用“买卖不破租赁”规则？

发布时间：2021-05-21
分享到：
以租抵债的债权人可否主张优先购买权及适用“买卖不破租赁”规则？

虽然“以租抵债合同”是对旧债务的一种清偿方法，其并没有改变原有实体权利，但这并不意味着“以租抵债合同”本身不可以参照适用租赁关系。“以租抵债”关系与“以租抵债合同”关系并非同义，故“以租抵债”作为新债清偿的一种形式，当其成立后，新旧二债是并存关系。债务人在优先履行“以租抵债合同”时，根据《民法典》第四百六十七条的规定，应当参照适用租赁合同之规定，进而承认原债权人在“以租抵债合同”中的承租人地位。从这一逻辑推理来看，若承认“以租抵债合同”的当事人的租赁关系，那么，在原债务人出卖“租赁物”时，法律就应当承认原债权人的承租人身份，继而认可其在租赁期限内的租赁关系具有一定的对抗效力。

第一，对“以租抵债”下优先购买权的分析。既然承认了原债权人之承租人的身份，那么，依据《民法典》第七百二十六条的规定，出租人在出卖租赁物时，承租人就应当享有优先购买权。当然，在出卖租赁房屋时，优先购买权的行使应当受到相应的限制。

虽然应当承认“以租抵债”下的承租人享有优先购买权，但其能否现实的实现优先购买权，尚待疑问，需要考虑能否满足“同等条件”这一实质要求。在房屋出卖价款相同的情况下，承租人可以行使优先购买权。虽然从形式上看，买卖合同生效后承租人需要最终实际支付的价款金额并非约定的房屋出卖价款，似乎与第三人直接支付等额全部房屋价款不同。但从实质上看，当“以租抵债”下的承租人意图购买出租人房屋时，若合意成立，那么，此时二者之间存在两个民事法律关系：一是“以租抵债”关系，二是买卖合同关系。若承租人履行支付义务，其一个支付行为实则经历了两个阶段，即首先由承租人支付全部房屋价款以消灭买卖合同关系，而后，由出租人履行对承租人的剩余债务，以消灭“以租抵债”关系。此时，承租人基于买卖合同需要履行的支付义务实则仍应当是房屋的全部价款。因此，当“以租抵债”下的承租人行使优先购买权时，在价格条款一致的前提下（并且无其他从根本上影响出卖人利益的条件），虽然承租人实际支付金额并非约定价格，但应当认为承租人满足了“同等条件”这一要求。

第二，对“以租抵债”下买卖不破租赁的分析。从“以租抵债”来看，旧债务与“以租抵债合同”系并列关系，那么，当租赁物所有权转让给第三人时，不论租赁关系主体是否发生转移，租赁关系实际的履行主体变为承租人（原债权人）与受让人。在买卖不破租赁规则下的受让人与承租人并非构成合意的新债清偿。此时意定的“以租抵债”关系与买卖不破租赁规则下形成的租赁关系应如何处理，涉及出让人（原债务人）、承租人（原债权人）和受让人三方的关系：

（1）在“以租抵债合同”项下，当原债务人将租赁物转让给第三人时，应当允许原债权人对合同履行予以选择。若原债权人认为现实状况不再适合继续承租时，可以向原债务人主张继续履行旧债务。此时，债权人与债务人的关系恢复到原有的债权债务关系之中。

（2）若承租人选择继续承租，那么，“以租抵债”关系还能否继续存在？若“以租抵债”关系依旧存在，那么，应当如何处理三方关系？对此，笔者认为，这种情形下，仅仅是租赁关系的履行主体发生了变化，承租人依旧以实现债权利益之目的而继续承租的内容没有发生改变，出让人与承租人之间原有的债权债务并未消灭。

但这对于“以租抵债”下适用买卖不破租赁规则的，则带来一个问题，即由于“以租抵债”关系中的承租人不需要缴纳租赁费用，故受让人不能享有房屋租赁的租金收益。在此，如何处理三者之间的关系就成为最为棘手的问题。就“以租抵债”关系的主体来看，此时的原债权人（承租人）未发生变化，变化的是债务人——出让人（原债务人）的移转和受让人对租赁债务的履行。依此情形，考察重点就落在了“以租抵债”变量（出让人与受让人二主体）关系之上。此时，以受让人是否加入到“以租抵债”关系之中为标准，出让人与受让人二者之间存在两种可能的关系：一是并存的债务承担关系；二是履行承担关系。就前一种关系来看，在当事人无另外约定的情况下，受让人与原债务人承担的是连带债务还是不真正连带债务，学理上存在争议，但我国学界通说认为是连带责任。若将出让人与受让人二者视为并存的债务承担，也就意味着受让人在受让房屋的同时因买卖不破租赁规则的适用而加入到了原债务人的债的关系中，成为“以租抵债”关系中的债务人之一。那么，受让人需要与出让人承担连带债务或不真正连带债务。若果真如此，则不仅没有平衡受让人之利益反而加重了其责任。而在债的履行承担关系中，从性质上而言，履行承担系第三人依其对于债务人的义务，代债务人而为履行。若将出让人与受让人的关系认定为履行承担关系，那么，“以租抵债”关系未发生任何变化，受让人与承租人形成的新的租赁关系只是受让人代原债务人为履行而非“以租抵债合同”的主体。若受让人存在履行瑕疵或无法继续履行租赁关系之情形，承租人仍可继续向原债务人主张权利。此时，受让人与承租人无直接关系，继而，在债的履行承担关系中，如何弥补因无法收取租金而遭受的损失，就单纯成为出让人与受让人之间的协商事宜。

因此，在适用买卖不破租赁规则的情形下，应当将受让人与出让二者视为履行承担关系。当然，依据《民法典》第五百五十一条的规定，若经过承租人同意，原债务人可以将“以租抵债”关系一并转移至受让人，自此债务人退出合同关系，受让人代替原债务人全面履行合同。

节选自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》
 


7276f293fe69c3824772f4044d950f9.png
专注建设工程、房地产、PPP


陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：【工程法律实务】18 非必须招标的工程是否会形成“黑白合同”？

下一篇：房屋承租人存在违约行为的，其主张优先购买权能否得到支持？

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码