借名买房，如何认定产权归属

发布时间：2021-10-19

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借名买房，如何认定产权归属

借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋暂时登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益，以后再将房屋所有权转移登记到借名人名下的合同法律关系。在实践中，会有一部分人违反约定，事后会有不配合实际出资人进行房屋所有权变更登记等行为的发生，也容易引发一系列的社会问题。

案情概述

再审申请人刘某、王某因与被申请人李某及一审第三人王某芳、中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）所有权确认纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2020）陕01民终633号民事判决，申请再审。

申请人认为，一、二审法院判令申请人协助办理过户手续，与事实不符，于法无据。（二）一、二审法院未对涉案房屋进行权属确定即判令过户，属事实审查不清。如上所述，涉案房屋为申请人所有。

法院经审查认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案诉争房屋现登记在刘某、王某名下，李某以其系实际购买人为由，请求确认其对诉争房屋享有所有权。故本案争议焦点为诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态是否存在不符，即李某是否基于实际购买而取得诉争房屋所有权。经一、二审查明，本案购房首付款系李某支付，刘某称首付款系向李某所借，并称向李某出具借据，但其并未提供证据予以证明。案涉房屋交付后实际上一直由李某及王某芳居住并装修，李某提交的银行流水凭证及刘某《房屋款项的情况说明》均可证实从2011年5月—2017年12月李某向刘某用于支付案涉房屋按揭贷款卡内转账249967元，刘某、王某辩称上述款项系李某与王某芳居住期间偿还的按揭贷款系抵偿房租，但该笔款项每月打款数额与当时房屋租赁市场价格不符，故案涉房屋按揭贷款实际是由李某偿还更为可信。结合案涉房屋在买卖过程中，李某与案外人李某军代理人董某签订有《定金协议》《房地产买卖契约》，刘某与李某军、孟某委托代理人董某签订有《房地产买卖契约》，从上述两合同签订时间及当事人提交的证据综合判定，一、二审法院对于李某借名买房的陈述予以采信并无不当。综上分析，李某提交的证据可以证明诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、李某为该不动产物权的真实权利人，故李某要求确认案涉房屋归其所有，有事实和法律依据，一、二审法院予以支持正确。

根据上述案例可知，如果能证明不动产登记簿的记载与真实权利不符，请求确认房屋所有权的，可以得到法院支持。因此，对于借名买房的产权归属：

借名买房合同系当事人真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形的，合同有效。但是当事人借名购买经济适用房等政策性保障住房的，损害了社会公共利益，一般应认定借名买房合同无效。借名买房合同的核心内容是当事人关于借名登记以及房屋权益实际归属的合意。但是借名买房合同中关于房屋权属的约定不能发生物权变动效果，借名人仅享有要求出名人转移登记的债权请求权，不享有物权。借名人对登记在出名人名下的房屋享有的权利，不能对抗善意交易受让人，原则上也不能排除法院执行。

依据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产的权利归属，按照不动产登记簿上记载的内容为主。一般就登记的权利人和真实权利人而言，法律推定登记的权利人为真实的权利人，也即登记簿记载的权利人为房屋的所有权人。

但《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。固然法律推定登记簿记载的权利人为房屋的所有权人，但是，如果有相应的证据证明自己房屋的是真实权利人，并向法院请求确认房屋所有权的，仍然可以得到法院支持。

综上所述，在借名买房的情形下，实际出资人应当随时留痕，保存证据，以证明自己为真实权利人，维护自己的合法权益。

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