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商品房销售广告的性质如何认定？

发布时间：2021-11-02
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商品房销售广告的性质如何认定？

案情简述
原告（再审申请人）：任某，被告（被申请人）：甲公司
被告为其建设的某商品房项目发出销售广告，广告内容包含有“8月19日至9月19日新购房者送柜式空调一台、24H入户温泉，享有取悦生活！24小时入户地下1800M温泉，井口水温75℃将健康的生活方式融入家庭，给生活加一份温暖，一份温馨，让温泉洗浴从时尚跳跃到生活”等内容。某日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的某小区商品房一套，面积136平方米，单价为每平方米2088元。合同第十五条关于产权登记的约定中注明：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金的方式处理。合同附件三：装饰、设备标准及合同，附件四：合同补充协议中均未注明地热温泉的情况。后被告将房屋交付原告，同日，原、被告双方签订了《装饰装修管理协议》，约定被告收取原告装饰装修押金1000元，装修竣工验收合格后，原告可办理退领装修押金手续，原告应交纳垃圾清运费300元。原、被告就履行合同第十五条达成协议，被告同意自房地局春节联席会召开通过之日起，按房地局办事流程所约定的期限，如期办理房产证。某日，原告向被告发出关于违反合同要约问题的告知函，内容包括地热温泉及房内地面找平的问题。后原告提起诉讼。

陕西省高级人民法院认为，关于被申请人商品房销售广告性质认定问题，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定，出卖人在商品房的销售广告和宣传资料不但要有房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，而且同时还要具备对商品房买卖合同的订立及房屋的价格的确定有重大影响的，才能视为合同内容。原审中，申请人认为宣传材料中有温泉入户的内容，并对房屋的价格的确定有重大影响，诉请要求被申请人承担违约责任，根据谁主张谁举证的民事诉讼原则，申请人应当提交证据以支持其诉讼请求，在申请人未提交相关证据的情况下，原判驳回其该项诉讼请求并无不当。

律师分析：
本案中，原告并没有提供相应的证据证明自己的主张，因此败诉。就商品房销售广告的性质而言，《民法典》第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。根据该规定，如果要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。据此，如果商品房销售广告足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的，应当符合《民法典》第四百七十二条关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺内有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任。

在实践中，商品房销售广告中说明和允诺的情形主要有：
（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；
（2）对商品房美观性质量的陈述；
（3）对商品房使用功能质量的陈述；
（4）对商品房环境性质量的陈述；
（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标等。



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