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办理房屋产权证书迟延，出卖人承担违约责任是否有期限限制？

发布时间：2021-11-30
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办理房屋产权证书迟延，出卖人承担违约责任是否有期限限制？

案情简述：

原告郭某与被告某公司商品房销售合同纠纷
原、被告于2016年5月22日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的商品房一套，合同约定房屋价款445984元,付款方式：公基金贷款方式付款，买受人应当在2016年4月22日前支付首付房价款165984元，余款28万元向建设银行和平路支行申请贷款支付。合同第20条关于房屋登记的约定:因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告支付了商品房总价款。被告实际于2016年7月3日向原告交付商品房。后因被告未能按合同约定递交办理房屋产权登记资料，原告诉至本院。

法院认为：
原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。合同签订后，原告履行了义务，支付商品房总价款445984元。被告于2016年7月3日向原告交付房屋，但由于被告未能按合同要求提交办理产权证所需的资料，导致原告未能在该商品房交付使用后720日内取得该商品房房屋所有权证显属违约，根据合同约定，被告应当支付原告违约金，原告主张2018年6月24日至2021年2月23日（计算975天）为43483元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。

律师分析：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：  
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；  
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；  
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。  

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该条确定了应出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任，并且规定了出卖人承担违约责任的期限：第一，当事人之间的约定。第二，90日内，本条对90日的起算时间做了详细规定，即：
（1）预售商品房的，自房屋交付使用之日起计算；
（2）已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起计算。
   
而对于迟延办证违约金的诉讼时效，因对迟延办理房屋权属证书违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，故通常使用普通诉讼时效统一计算规则。自出卖人违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求出卖人支付违约金的请求权随即发生。买受人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用三年的诉讼时效。
 



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