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危房租赁合同的效力如何认定？

发布时间：2021-12-07
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危房租赁合同的效力如何认定？

案情简述：

饶某诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
某酒店组织形式为个人经营，经营者系饶某，经营范围及方式为宾馆服务。某酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某物资供应站所有的某办公大楼的权利，并向物资供应站出具《承诺书》。后某酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将某办公楼出租给某酒店。租赁期限为十五年，其第五条特别约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。某酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。某酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，某酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收均由某酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.某酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。合同签订后，物资供应站依照约定交付了租赁房屋。某酒店向物资供应站给付20万元履约保证金，1000万元投标保证金。中标后物质供应站退还了800万元投标保证金。

某日，某酒店与某公司签订加固改造工程《协议书》，将租赁的房屋以包工包料一次包干的方式发包给某公司加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固新增墙体全部内粉刷，图纸内的全部内容，图纸、电梯、热泵。在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。后饶某提起诉讼请求确认合同无效，某物资供应站提起反诉，要求饶某赔偿损失。

最高人民法院认为，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在安全隐患。某安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。故依照《民法典》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，确认《租赁合同》无效。

律师分析：
危房租赁合同是否无效，应从是否有加固可能，是否会损害社会公共利益、违背公序良俗等因素综合判定。《民法典》第一百五十三条和第一百五十四条分别规定了违反强制性规定、违背公序良俗以及恶意串通的民事法律行为无效。本案当事人将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，此时存在危害不特定公众的生命安全、损害社会公共利益和违背公序良俗的可能，故其租赁合同应当认定为无效。
 
 
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