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农村宅基地房屋买卖合同的效力如何认定？

发布时间：2021-12-14
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农村宅基地房屋买卖合同的效力如何认定？

案情简述：
杨某、彭某确认合同效力纠纷
一审法院认定事实：彭某于1998年自甲县举家搬迁至乙村。杨某是该村村民。2000年10月29日，杨某（甲方）与彭某（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲方将红砖瓦房三件正屋98平方（10.5×9.33米）另付猪栏、厕所一并出售给乙方，金额壹万元；3、甲方从合同田地转让给乙方，水田面积4.51亩，两块自留地；4、付款办法：本协议签订后乙方付给甲方现金币：柒仟元整，下欠叁仟元在2001年4月30日前付清；本协议签字后立即生效。杨某、彭某及见证人袁某签字。杨某于协议签订当天交付房屋，彭某支付1万元对价。2002-2004年间，案涉土地相关税费均由彭某缴纳。现案涉土地仍登记在杨某名下，但由彭某实际耕种。彭某在乙村生产生活期间实际参与了乙村委会选举、“双实登记”、城乡居民医保等。杨某出卖案涉房屋后，另行建造了房屋。后双方发生纠纷，杨某提起诉讼，请求确认《协议书》无效。

一审法院认为，我国《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地是村民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，具有福利性质和社会保障功能。但宅基地上建成的房屋属于个人财产。杨某出卖房屋时，彭某的户口虽未迁入，但首先，《协议书》中房屋买卖部分系双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。其次，依据我国《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”之规定，杨某出售房屋之后，另行申领宅基地建造了房屋，未导致其自身居住保障的丧失。再次，彭某已在乙村生产生活长达18年，其居住和生活保障、以及参加本村村民委员会的选举等，表明其已经实际融入村集体生活，与生活观念中的“村里人”并无二致，且并未导致宅基地使用权的流失。如果不予考量本案的具体情形，单纯以户口未迁入乙村即作出房屋买卖协议无效的结论，判令彭某返还房屋，将致其脱离经年累月形成的既定的生活事实，陷入住无所居的生活状态，损害当地稳定的社会秩序，有违公序良俗原则。

二审法院认为，彭某于1998年自甲县某村举家搬迁至乙村后，已在乙村生产生活长达18年，其参加本村村民委员会的选举、“双实登记”、城乡居民医保等，表明其已经实际融入村集体生活，同时考虑到彭某并非城镇居民，其在原户籍地已无房屋、土地，加之杨某也另行申领宅基地建造了房屋，其转让房屋并未导致其自身居住保障的丧失，一审判决基于本案的实际情况，从稳定社会秩序、维护公序良俗、诚实信用原则出发，判决驳回杨某的诉讼请求，并无不当。

律师分析：
《最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知》第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同，其主体均为本集体经济组织成员，合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。

本案一审二审法院未确认其合同无效，是从稳定社会秩序、维护公序良俗、诚实信用原则出发，综合考量。对于买受人为非集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同的效力，若损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益时，合同无效。且《最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知》第19条也明确规定了出售给本集体经济组织以外的个人，其房屋买卖合同无效。



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