法院如何处理因登记原因行为瑕疵导致不动产登记错误的民行交叉诉讼导读：“家国伦理”使中国人对“家”“房”看成最终的情感归属地，在住房消费上有着强烈的愿望，当自己的房屋因登记原因行为的瑕疵导致的不动产登记错误该如何起诉，我国不动产登记机关对不动产登记的审查原则是什么？
被中诉人(一审被告、二审被上诉人)：乐山市住房保障和房地产管理局(以下简称“乐山市房管局”)程某与第三人李某某原为夫妻关系。1992年6月，双方共同购置了位于乐山市市中区柏杨东路某处的一套公有住房（以下简称“讼争房屋”)，并就此取得了乐市房权(92) 字第32～00031 号《住房有限产权证》，证载产权人为原告程某，有限产权面积为40平方米(即70平方米的57.14%)。1997年3月31日，第三人李某某(乙方)就购买该讼争房屋其余30平方米产权事宜，与其所在单位(甲方) 签订了《公有住房买卖契约》。该《契约》约定如下：一、甲方自愿将坐落在乐山市市中区柏杨路21号2幢×单元×楼×号的房地产(房屋建筑面积30平方米)出售给乙方。二、乙方本人工龄30年，乙方配偶工龄31年，共计工龄61年，享受政府规定的有关住房折扣。三、政府核定售房成本价405元/平方米，市场价465.75元/平方米。按政府现行住房制度改革政策享受折扣后，个人应付款5783.78元。以上应超过计划款5783.78元，已于1997年3月26日全部付清。四、双方同意于1997年3月26日甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……八、上述房地产办理过户手续由甲方一并办理，所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。……十、本契约经双方签章并经政府房改办审查批准后生效。……十二、购房职工于1992年已购该住房建筑面积40平方米……1997年9月15日，乐山市住房制度改革领导小组办公室就该《契约》出具审查意见：经审查，该契约符合现行住房制度改革政策规定，批准该契约生效。1998 年10月22日，原香诉至乐山市市中区人民法统并要求与第三人离婚。该院作出（1998）乐市中区民初字第395号民事判决，判决准予原告与第三人离婚。该判决主文上载明：二，夫妻共问财产，在市煤炭局程某母亲宿舍内的所有财产及在乐山市中级人民法院宿舍内的保丽板高组合家具一套及红色田家具一套，缝纷机一台归程某所有。其命夫妻头园对产在李案某给付程某购房款11177元后，全部归李某某所有。随后，该民事判决生效。1998年12月18日，第三人填写《私有房屋登记申请书》，并由其所在单位按照《公有住房买卖契约》第八条约定办理过户手续。2001年12月26日，被告乐山市房管局填发了乐山市房权证私房字第004xxx5号《房屋所有权证》。2002年3月，第三人取得该《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为第三人李某某，房屋建筑面积为70平方米，产权性质为私产。此后，该讼争房屋由第三人居住至今。2010年12月15日，原告前往被告处查询讼争房屋的信息，后得知第三人已取得该房的乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》。2010年至2011年期间，原告另数次向乐山市市中区人民法院提起民事诉讼，请求法院将离婚时讼争房屋中未分割的30平方米判归其所有。2012年6月20日，该院作出(2011)乐中民初字第1932号民事判决。随后，第三人提起上诉。2012年10月18日，四川省乐山市中级人民法院作出(2012)乐民终字第594号民事判决，该判决主文如下：一、维持四川省乐山市市中区人民法院(2011)乐中民初字第1932号民事判决第二项、第三项，即“二、李某某于本判决生效后十日内支付程某房屋折价款71266.86元；二、驳回程某的其他诉讼请求”；三、变更四川省乐山市市中区人民法院(2011)乐中民初字第1932号民事判决第一项为：位于乐山市市中区柏杨东路某处房屋(房屋所有权证号：乐山市房权证私房字第004×××5号；国有土地使用证号：乐城国用(2004)第30934号)中李某某与程某1998年离婚时尚未处理的30平方米由李某某分得。2011年10月9日，原告向被告申请撤销乐山市房权证私房字第 004××x5号《房屋所有权证》未果。据此，原告向乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，请求：1.撤销被告颁发的乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》；2.由被告承担本案诉讼费用和原告的损失1740.50元。一审法院于2012年11月26日作出(2012)乐中行初字第1号行政判决：一、驳回原告程某要求撤销被告乐山市房管局颁发的乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》的诉讼请求；二、驳回原告程某要求被告乐山市房管局承担本案诉讼费用和原告的损失1740.50元的诉讼请求。本案受理费50元，由原告程某负担。程某不服一审判决，向四川省乐山市中级人民法院提起上诉。二审法院认为，上诉人提出的赔偿请求及各项上诉理由不能成立，不予采纳。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，程某仍不服，向四川省乐山市中级人民法院提出申诉。2013年10月30日，该院以(2013)乐行监字第5号驳回申诉通知书，驳回了程某的申诉。程某遂向四川省乐山市中级人民法院提出申诉。该院于2014年12月18日作出(2014)川行监字第75号行政裁定，提审本案。再审法院认为，程某诉请撤销乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》的申诉理由不能成立，该院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律并无不当，应予维持。被上诉人于2002年3月向原审第三人颁发乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》，故本案应当参照适用自1998年1月1日起至2008年7月1日止施行的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号)。依据《城市房屋权属登记管理办法》第8条第3款的规定，被上诉人乐山市房管局具有办理其行政区域内的房屋权属登记的工作职责。(1998)乐市中区民初字第395号民事判决已将其原有40平方米的有限产权确定为原审第三人个人所有，(2012)乐民终字第594号民事判决又将本案诉争房屋其余30平方米房屋产权确定为原审第三人个人所有，即该房屋全部产权现均由生效民事判决确定为原审第三人个人所有。被上诉人乐山市房管局在原审第三人未提供(1998)乐市中区民初字第395号民事判决的情况下，根据《城市房屋权属登记管理办法》《公有住房买卖契约》的约定及原审第三人李某某所在单位的申报材料，为原审第三人办理房屋登记并颁发乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》的行为未对上诉人的权利义务产生实际影响，也并不违反法律规定。
根据颁发案涉房产证时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第8条第3散款的规定，乐山市房管局具有办理其行政区域内的房屋权属登记的工作职责。(1998)乐市中区民初字第395号民事判决已将其原有40平方米的有限产权确定为第三人李某某个人所有。虽程某称第三人李某某尚有房款未付，但仅系物权与债权的关系，并不因此改变第三人李某某根据生效民事判决所享有该部分房屋的物权属性。据此，原乐市房权(92)字第32-00031号《住房有限产权证》的产权人可依法变更登记为第三人李某某。讼争房屋其余30平方米产权的出让涉及公有住房的房改政策，所在单位代为办理过户手续，符合《公有住房买卖契约》第8条约定，且符合特定历史背景下的通常的办理模式。第三人李某某于后虽取得了乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》，但并未实际影响其余30平方米面积的产权系程某与第三人李某某共有的物权属性关系，也不妨碍程某依法要求分割共有部分的权利。依据(2012)乐民终字第594号生效民事判决，该判决在确定本案讼争房屋其余30平方米房屋产权归第三人李某某个人所有的同时程某的相应权利也得到了充分保障。因此，虽然乐山市房管局在当时向第三人李某某办证未通知程某到场，其程序上存在一定瑕疵，但鉴于乐山市房管局为第三人李某某的办证行为，与生效民事判决所确认的房屋权属相吻合，同时，该颁证行为不仅未对程某的权利行使造成障碍和影响，也未对其合法权益造成损害。故原一、二审法院就程某诉请撤销乐山市房权证私房字第004×××5号《房屋所有权证》已无实际价值和意义，其提出的赔偿请求也缺少事实根据和法律依据的相应认定，并无不当。本文主要是从《物权法》的角度对本案涉及的法律问题进行分析和点评。本案属于一起因登记原因行为的瑕疵导致的不动产登记错误的案件，即：因程某与第三人李某某之间的房屋权属不明导致的程某与乐山市房管局之间的房屋权属登记纠纷。从程某起诉的逻辑来看，其认为乐山市房管局仅根据乐山市中级人民法院提交的材料中的《私有房登记申请书》和《公有住房买卖契约》将产权人变更为李某某，被申诉人作出的房屋登记错误，故提起行政诉讼。那么，乐山市房管局就《私有房登记申请书》和《公有住房买卖契约》等房屋登记申请材料如何进行审查？形式审查？实质审查？还是折中审查？笔者认为，我国采取了以形式审查为主，适当实质审查的折中模式。具体理由如下：第一，从国土资源部《土地登记办法》、建设部《房屋登记办法》等法律法规的相关规定来看，《物权法》第12条中所谓的“必要材料”，应当包括作为登记原因的债权合同，这与德国的形式审查主义不同；但《物权法》对登记机关的要求只是“查验”，即检查验收，并未要求对债权合同的合法有效性予以审查，这不同于早期普鲁士法上的严格实质审查主义。第二，从我国不动产登记现状看，要求登记机关对不动产登记进行全面实质审查是不现实的：一方面，取得不动产登记权证是登记流程的核心，且我国的登记机关工作人员专业水准不是很高，没有建立专业的登记官制度，登记机关工作人员力量不足，不可能依次到各个具体不动产所在地进行实际审查、检查、勘验，随着我国的登记申请件数逐年攀升，严格的实质审查模式不适合我国当今的不动产登记实际状况。另一方面，在没有实现各个行政部门信息联网共享的情况下，不动产登记机关没有权限和能力对申请人提供的身份资料、婚姻状况、银行资料等材料的真实性作出判断，只能是形式审查。第三，《物权法》采取登记作为不动产物权公示的必要条件，主要是为了维护交易安全，促使交易便捷、减少交易成本。如果采取严格的实质审查方式，必然会使交易成本增加，交易时间过长，还有可能涉及当事人的隐私。我国的物权法在登记机关错误登记时还有一系列救济措施，例如异议登记、更正登记等，这些从某种程度上可以弥补形式审查带来的错误登记损害。综上所述，《物权法》确立了我国不动产登记的“折中的实质审查”原则。对于不动产登记背后的大量基础民事法律关系，如婚姻关系、继承关系、合同是否有效、是否善意取得等，登记机关不仅没有能力，而且没有权力进行审查，这应当是民事司法机关的法定权力。具体到本案中，区国土局就《开发项目转让补偿合同》的效力没有审查义务，其主要审查不动产转移是否具有书面的合同。
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