信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬法律法规

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

法院如何认定合作开发法律关系的当事人范围及其责任

发布时间：2020-11-11
分享到：
法院如何认定合作开发法律关系的当事人范围及其责任

合作开发房地产的合同签订各方尽管是一人，但合作开发房地产法律关系的一方为数人，此时如何确定该合作开发法律关系的当事人范围及其应承担的法律责任？

裁判要旨：合作开发房地产合同的法律特征在于“共同投资、共享利润、共担风险”，不能仅以《合作建设开发合同》在字面上没有约定“共担风险”即否定双方合作开发房地产合同的性质。基于合作开发房地产合同的特性，只要是合作开发的受益人，其均为合作开发房地产法律关系的当事人。受益人是否为合作开发房地产的合同相对人，以及受益人在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错，均不能成为其否认自己为合作开发房地产法律关系的当事人并免于对外承担连带清偿责任的事由。

案例简介

申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会（以下简称“五凤村委会”）、广州市海珠区凤阳街五凤沙溪第二经济合作社（以下简称“沙溪二社”）
被申请人（一审原告、二审上诉人）：广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司（以下简称“金业公司”）
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市华鼎房地产物业租赁有限公司（以下简称“华鼎公司”）

五凤村委会是××区××路华佗庙侧临东晓南路边地块的土地使用权属单位。2002年4月8 日，五凤村委会出具《土地使用证明》，提供上述土地给沙溪二社使用，包括对土地项目的开发、经营管理业务（含物业租赁业务）。2002年4月10日，沙溪二社与华鼎公司签订《合作建设开发合同》，约定开发建设商住楼及开发专业市场商铺。之后，因华鼎公司开发资金有限，沙溪二社在2002年12月6日与华鼎公司签订的《补充合同》中同意华鼎公司与第三方合作建设××庙东侧地段临时商铺。

2002年12月18日，华鼎公司找到第三方金业公司作为合作方，并与金业公司签订《合作开发××路地段块项目合同》，对开发事项进行了具体约定。合同签订后，金业公司、华鼎公司共同委托施工单位进行商铺的建设。2003年9月18日、9月28日，金业公司两次向沙溪二社发出《关于参与共同开发××路××庙地块商铺的函》，要求沙溪二社确定共同的合作开发关系。上述两份函件同时抄送五凤村委会。但沙溪二社和五凤村委会没有回复。

金业公司投资的三套商铺，现已建成并通过了竣工验收。在本案中，金业公司和华鼎公司均确认因规划部门只批准在讼争地块上建设四栋建筑，故双方合同约定建设五栋商铺的内容已实际变更为建设四栋商铺。

2003年12月29日，华鼎公司在金业公司未退出合作的情况下，与广州市××商场（以下简称“××商场”）另行签订《合作合同》，约定华鼎公司以涉案土地及土地上建筑物与××商场共同开发。该合同签订当天，××商场向华鼎公司支付570万元。2004年2月4日，华鼎公司及沙溪二社出具《确认函》，共同确认沙溪二社已经知悉并同意华鼎公司与××商场合作开发。

金业公司认为，在自己未退出合作的情况下，华鼎公司又与广州市××商场合作开发该地块，并分别签订了合作合同，华鼎公司的行为已经违反合同约定。金业公司进而认为，五凤村委会和沙溪二社依约应当提供全部的土地证明文件及与项目有关的资料来办理相关手续，但沙溪二社、五凤村委会和华鼎公司拒不提供资料办理市场登记证及名称核准登记，构成共同违约，导致项目无法投入营运，无法招租。故而，金业公司向广州市中级人民法院提起诉讼，请求一审法院：1.判令解除金业公司与华鼎公司于2002年12月18日签订的《合作开发××路块项目合同》；2.判令华鼎公司向其司返还投资款338万元；3.判令华鼎公司向其司支付违约金845万元（按本项目实际发生的投资338万元的2.5倍计算）；4.判令华鼎公司赔偿其司自2004年9月16日至2006年9月15日期间的逾期利润损失3072240元；5.判令五凤村委会、沙溪二社就上述第2、3、4项诉讼请求与华鼎公司承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由华鼎公司、五凤村委会、沙溪二社共同承担。

本案经过一审、二审之后，五凤村委会、沙溪二社不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2010年2月11日作出（2009）民申字第765号民事裁定，指令广东省高级人民法院再审本案。

一审法院作出广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民五初字第93号民事判决，判决：一、解除金业公司与华鼎公司于2002年12月18日签订的《合作开发××路块项目合同》；二、华鼎公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向金业公司返还投资款338万元；三、华鼎公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向金业公司赔偿经济损失845万元；四、驳回金业公司的其他诉讼请求。

二审法院作出广东省高级人民法院（2008）粤高法民一终字第188号民事判决，判决：一、维持广州市中级人民法院（2006）穗中法民五初字第93号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市中级人民法院（2006）穗中法民五初字第93号民事判决第四项；三、沙溪二社和五凤村委会对华鼎公司第二项、第三项债务承担连带清偿责任。

广东省高级人民法院作出（2010）粤高法审监民再字第38号民事判决，认为二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，五凤村委会、沙溪二社的再审请求理由不成立，判决维持广东省高级人民法院（2008）粤高法民一终字第188号民事判决。

律师观点

本案属于合作开发房地产过程中，因各方对合同的性质、合作对象的范围、合作开发一方当事人是否承担责任及当事人的内部各方责任的分配等存在重大分歧而产生的纠纷。围绕该主要争议焦点，本案又牵扯到其他多方面的多个法律问题，本文从以下几个方面的法律问题进行分析和点评：

一、关于各方当事人所签订的数份合同的性质问题
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号，以下简称《解释》）第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式适用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”因此，界定合作开发房地产合同需要从以下几个方面把握：1.共同出资是合作的必备前提条件，至于出资的方式如现金、技术、劳务等并不影响双方合作的性质；2.共同经营不是合作开发的必备条件；3.共享利润、共担风险应是房地产合作开发行为的必备要件。因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利和义务相一致的原则的内在要求和具体体现。

本案中，再审申请人提出的两个观点，否认合作开发房地产合同的性质。其中一个观点，认为本案的性质属于房地产租赁合同纠纷，而不属于房地产开发合同纠纷。其主要依据是《合作建设开发合同》中的约定。本案无论是一审法院还是二审法院和再审法院，均未采纳此观点。笔者赞同各法院的观点，合同的约定恰恰是沙溪二社以土地使用权作为出资的的意思表示。即使单纯从字面意思理解，合同中约定的“土地使用权作为该项目的投入”也应该理解为一方以土地使用权作为出资，无法看出租赁关系何在。因为，认为合同性质属于房地产租赁关系，显然不符合本案的实际，也不是当事人真实的意思表示。

二、关于合作开发房地产合同的当事人范围的界定问题
本案中，另一个突出问题，是如何界定合作开发房地产合同的合作各方。
本案一审法院广州市中级人民法院，以合同的相对性原则为判断依据，认为沙溪二社和五凤村委会分别是涉案土地的经营管理人和使用权人，但并非《合作开发××路地块项目合同》的合同签约主体，2002年12月6日沙溪二社与华鼎公司签订的《补充合同》仅能证明沙溪二社作出同意华鼎公司与第三方在涉案地块合作建设临时商铺的意思表示，但第三方的表述并非特指金业公司。沙溪二社和五凤村委会收到金业公司函件后并未同意金业公司加入到沙溪二社与华鼎公司之间的项目合作中，华鼎公司亦未就上述加入合作问题与金业公司进行协商，故而金业公司与华鼎公司、沙溪二社之间未形成事实上的房地产项目合作建设关系。另根据合同相对性原则，办理商铺营所需的市场登记等许可文件均是华鼎公司的合同义务，因此，金业公司认为沙溪二社、五凤村委会拒绝提供相关办证资料而与华鼎公司构成共同违约缺乏事实与法律依据。

但本案二审法院和再审法院广东省高级人民法院的意见却相反。广东省高级人民法院并不以合同的相对性原则，来确定房地产合同的合作各方，而是以是否是合作开发房地产关系中的受益人为立足点，结合案件的具体情况，确认了沙溪二社及五凤村委会为合作开发房地产合同的一方。广东省高级人民法院的判定，抓住了合作开发房地产合同“共同出资、共享利润、共担风险”的基本特征，以此特征为脉络，来判断合作开发房地产合同的各方当事人的范围，而不是以所谓的合同相对性原则来界定。笔者赞同广东省高级人民法院的裁判理念和思路。

三、关于房地产合作开发一方当事人违约时，违约方内部各主体之间的责任分配和承担问题
正是由于界定了合作开发房地产合同的各方当事人，所以在判断责任承担主体以及责任承担方式上，一目了然。二审、再审法院广东省高级人民法院对此作出如下评述：“五凤村委会将涉案土地项目提供给沙溪二社使用，系涉案土地项目的受益人，应与沙溪二社共同作为合作方；华鼎公司的债务是基于履行其与沙溪二社签订的《合作建设开发合同》而产生，五凤村委会、沙溪二社应对华鼎公司的违约行为承担连带清偿责任。”基于合作开发房地产合同的特性，即‘共同投资、共享利润、共担风险’，至于五凤村委会、沙溪二社是否为金业公司的合同相对人，以及五凤村委会、沙溪二社在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错，均不能成为其免于对外承担连带清偿责任的抗辩事由。”

上述观点，重要的一点是，“基于合作开发房地产合同的特性，即‘共同投资、共享利润、共担风险'，至于五凤村委会、沙溪二社是否为金业公司的合同相对人，以及五凤村委会、沙溪二社在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错，均不能成为其免于对外承担连带清偿责任的抗辩事由”。该意见是判断合作各方及其应承担何种责任的一根红线，非常重要，值得重视。




7276f293fe69c3824772f4044d950f9.png
专注建设工程、房地产、PPP


陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：承包人的优先受偿权应当何时行使？

下一篇：中介合同与相关合同的关系

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码