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房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同法院如何认定违约责任

发布时间：2020-12-02
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房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同法院如何认定违约责任

合资合作开发合同未能继续履行，一方的预期利益损失可以得到保护吗？合资合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任？对此，法院的裁判要旨是：合资合作一方因教育部办学条件调整未能继续履行合同，并无主观过错，结合合资合作一方同意解除合同，并将联建房屋改造成商品住宅对外出售弥补自身经济损失的事实，合资合作一方不承担违约责任。


案情简介

上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳工业大学（以下简称“工业大学”）
上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁嘉富房产开发有限公司（以下简称“嘉富公司”）

2000年1月18日，工业大学与嘉富公司签订《沈阳工业大学学生公寓联建协议》（以下简称《联建协议》），约定：双方共同出资联建沈阳工业大学学生公寓，该项目位于沈阳铁西区齐贤街六、八、十二公里，规划面积约为50000平方米，投资总额约7000万元，其中嘉富公司计划投资6000万元，占86%的股份，工业大学计划投资1000万元，占14%的股份。合作期限为70年，在合作期限内，本协议约定的联建物所有权按股份属双方共有。嘉富公司负责办理联建项目所需的一切手续以及建设事宜，联建物完成后，工业大学负责安排在校学生入住学生公寓。双方同意共同成立相应管理机构，做好学生公寓的管理工作。…有关联建物的收益分配，双方统一按股份共担风险，共享利润，每年所获得的利润按股份进行分配。

同日，双方又签订了《关于沈阳工业大学学生公寓联建协议的补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：共同组建董事会，嘉富公司任董事长，工业大学任副董事长，双方当事人董事比例由双方所占股权比例决定，董事会对该项目运营进行有效管理。

上述《联建协议》及《补充协议》签订后，工业大学履行了投资1000万元的义务。

2002年月10日，教育部下发教高司函【2002】152号教育部关于印发《普通高等学校本科教学工作水平评估方案（试行）》的通知，限定了各类高校的基本办学条件。2004年2月6日，教育部下发【2004】2号关于印发《普通高等学校基本办学条件指标（试行）》的通知（以下简称《通知》），对2002年所发出的办学条件指标再一次进行修订，此次修订较之前的条件指标更严格。根据《通知》要求，工科类高校生人均占地面积至少应为59平方米，人均教学行政用房至少应为16平方米，如不能达标，则将遭到限制招生或者停止办学的处罚。由于工业大学在校学生总数已逾1.5万人，而工业大学原校址南、北两个校区总占地面积仅为31万平方米，远远不及《通知》规定的各项办学标准。

2003年7月28日，工业大学向辽宁省教育厅请示在沈阳浑南苏家屯副城区建设新校区（工业大学文件【2003】32号）。2003年9月30日，辽宁省人民政府下发《关于工业大学利用资产置换建设新校区的批复》。2006年5月26日，沈阳经济技术开发区管理委员会下发《关于工业大学进入沈阳经济技术开发区建设新校区的立项批复》。2006年4月3日，铁西区人民政府下发《关于收回工业大学国有土地使用权的决定》，收回工业大学位于铁西区兴华街58号，景星北街145号土地使用权。

2007年8月15日，工业大学向嘉富公司出具《关于嘉富学生公寓问题的函》表明继续履行联建协议，学校搬迁后继续使用学生公寓，考虑到学校即将开学，决定帮助嘉富公司对学生公寓进行维修。2007年11月29日，嘉富公司出具《关于嘉富学生公寓善后处理有关问题的函》，表明其同意终止联建协议，并就善后问题进行谈判，嘉富公司拟对学生公寓进行住宅式改造，但资金紧张，恳请工业大学帮助。2008年1月即寒假结束，工业大学停止使用联建公寓，搬迁至新校址。工业大学共使用联建公寓七年零一学期。双方从未进行利润分红。双方均同意解除联建协议及补充协议。现已将联建公寓中一部分房屋出卖。

工业大学向一审法院起诉，请求法院判令：1.解除工业大学、嘉富公司之间的《联建协议》及《补充协议》；2.嘉富公司将工业大学学生公寓14%的产权还给工业大学，如嘉富公司不能返还，则判令其折价赔偿工业大学经济损失人民币2100万元；3.嘉富公司给付双方合作期间工业大学所应得经营利润164万元。

嘉富公司一审提起反诉，请求法院判令：1.工业大学应向嘉富公司支付2000万元的违约金；2.工业大学应赔偿因其违约给嘉富公司造成的700万元的预期利益损失；3工业大学应向嘉富公司支付8694813元的联建学生住宿费及迟延违约金；4.工业大学应赔偿嘉富公司为改造联建学生公寓的投入3658820元；5.判令工业大学赔偿嘉富公司配置的桌、椅、柜和床的损失172万元。

经工业大学申请，一审法院委托辽宁中立房地产评估有限责任公司对双方联建位于沈阳市铁西区齐贤街158-1（原六里、八里、十二里）的原工业大学嘉富学生公寓（建筑面积为50682.94平方米）所有权的现市场价值进行评估，总评估价为156880688元。双方对该评估结论均无异议。

一审法院作出（2009）沈中民二初字第38号民事判决：一、准许工业大学与嘉富公司解除《联建协议》与《补充协议》。二、准许工业大学放弃要求嘉富公司分配利润的诉讼请求。三、嘉富公司于本判决生效之日起十日内向工业大学支付联建物14%的产权款21963296.32元。四、工业大学于本判决生效之日起十日内向嘉富公司支付2000万违约金。五、工业大学于本判决生效之日起十日内向嘉富公司支付2007年住宿费以及迟延利息7269703元。六、工业大学于本判决生效之日起十日内向嘉富公司支付改造款2887868.62元。七、驳回嘉富公司的其他反诉请求。

二审法院作出（2010）辽民一终字第105号民事判决：一、维持沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第38号民事判决第一、二、六、七项；二、撤销沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第38号民事判决第四项；三、变更沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第38号民事判决第三项为辽宁嘉富房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向沈阳工业大学支付联建物14%产权款2100万元。

二审法院观点：
1.    工业大学与嘉富公司均表明同意终止协议，应予以准许。
2.    工业大学不应承担违约责任。（1）一审判决工业大学向嘉富公司支付2000万元违约金首先与合同约定内容不符。工业大学与嘉富公司签订的《联建协议》及《补充协议》约定：“工业大学擅自不安排学生入住本合同约定的联建物时，嘉富公司无条件没收工业大学所投资金外再加罚100万元。”（2）工业大学与嘉富公司签订的合同未得继续履行并无主观过错。导致本案合同未能履行的直接原因是工业大学校址搬迁。而校址搬迁源于教育部规定办学条件的调整。结合嘉富公司在工业大学校址搬迁后已同意解除合同并已将学生公寓改造成商品住宅对外出售弥补其自身经济损失的事实，工业大学不应承担违约责任。
3.    嘉富公司在工业大学一审诉请2100万元范围内给付产权价款。关于嘉富公司应给付工业大学14%房产还是相应价款问题；二审期间，嘉富公司自认其已将联建学生公寓5万多平方米中的4万多平方米对外出售，且剩余房产零散分布在各单元中，已无法为工业大学立体分割房产。结合嘉富公司已将学生公寓改造为商品住宅的客观事实，一审法院判决嘉富公司向工业大学支付14%产权价款并无不妥。但因工业大学一审诉请的14%产权价款为2100万元，一审判决嘉富公司支付21963296.32元，超出了工业大学的诉讼请求，应予以纠正。
综上，一审判决部分事实认定错误，判决结果不当，依法予以纠正。

律师点评：
房地产合作开发的特征是双方共同投资，共担风险，共享利润，当合同未能继续履行，由此引起的违约责任如何认定，利润如何分配是实践中经常遇到的情形。本案是合作开发房地产履行过程汇总，因行政规章调整合同未能继续履行而引发的纠纷。围绕本案，现就以下几个方面的法律问题进行分析和点评：

一、本案中双方签订的房地产合作开发合同合法有效
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》所指合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，工业大学提供土地，工业大学、嘉富公司共同出资合作建设学生公寓，同时对合作项目履行、联建房产所有权分配、利益分配、违约责任等作了明确约定。

房地产合作开发，须具备一定的条件。一是合作一方必须具有从事房地产经营资格；二是包括土地使用权等符合合作开发的相关规定，并不得有一方不承担风险等。本案中，合作双方签订《联建协议》，嘉富公司具备房地产开发资质，协议内容符合共同投资、共担风险、共享利润的特征。故《联建协议》作为房地产合作开发合同合法有效。

二、关于本案中合同解除后工业大学应否承担违约责任的问题
一般而言，合作一方不履行合同，在无法定或约定免责事由情况下，应当承担法定或约定的违约责任。本案中，工业大学未能完全履行合同，是否应当承担违约责任，是本案审理过程中的争议焦点。

1.    因教育部办学条件进行了重大调整不属于不可避免的不可抗力，工业大学不能以不可抗力为由免除责任。教育部以部门规章的形式调整了办学标准。虽然国家政策法规的调整不为双方所预见，但并不属于不可抗力。未达到新的办学标准，工业大学完全可以区分学校，学校迁移从法律上讲不是唯一选项，单就政府规章影响而言，不履行合同不符合不可避免、不可克服的后果。工业大学不能以不可抗力为由免责。

2.    本案中工业大学不履行合同而导致合同解除属于情势变更。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

本案中，双方签订合作建房合同，均有各自的合同目的。工业大学主要是为了解决学生就近住宿，获取适当利润；嘉富公司的主要目的应当是利润，同时协助解决工业大学学生就近住宿的问题，两方合同目的的侧重点不完全一样。教育部办学条件调整后，工业大学如果不达标，就可能被取消办学资格，故调整规模是必然的。只是是否搬迁依实际情况而定。调整办学规模涉及的各方面复杂问题需要政府的统筹安排。政府决定的解决方案，主要措施是批准以资产置换形式于2008年1月搬迁，同时于2006年收回涉及的国有土地使用权。可以预见，搬迁后的工业大学如果继续履行联建协议，学生必须在相隔较远的住宿处和教学区之间来回奔波，既增加危险和交通成本，也耽误学习时间，对于工业大学（学生也是大学的组成部分）而言明显不公平，也不能实现合同主要目的。这种以政府主导的办学标准变化、搬迁措施的实施也是工业大学在签订联建协议时无法预见的，属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，符合情势变更的要件。

因此，本案联建协议的解除，其理由是情势变更，根据公平原则，工业大学不应承担违约责任。

三、如何看待嘉富公司的预期利益损失诉求
本案中，嘉富公司在一审中提起反诉，主张700万元的预期利益损失，一审法院以其证据不足为由予以驳回。反言之，在证据充足的情况下，预期利益损失的主张应得到支持。

《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合作双方解除《联建协议》，嘉富公司合同期内的经营利润当然无法实现，提前解除协议造成的经营损失是巨大的。因此，本案中，如果工业大学须承担违约责任，嘉富公司的预期利益损失依法应当得到赔偿。
 


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