信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬法律法规

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

委托人“跳单”须支付中介报酬

发布时间：2020-12-04
分享到：
委托人“跳单”须支付中介报酬

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

本条规定的是委托人实施“跳单”行为须承担向中介人支付报酬的法律后果。本条规定的“跳单”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，其目的是规避向中介人支付报酬义务。实践中，“跳单”现象频繁发生，已经成为中介合同纠纷案件中的一种常见纠纷类型。

“跳单”行为违背诚信和公平原则，严重损害中介人的利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业的健康发展。经过认真研究，在民法典中增加了本条规定。“跳单”行为中，委托人实质上利用了中介人提供的订约信息或者机会，但是在订立合同时却避开中介人，自行与第三人订立合同，以此来逃避向中介人支付报酬的义务。

对于“跳单”行为，司法实践一般认为，委托人与第三人订立合同，只要委托人实质上利用了中介人提供的劳动，即中介人通过中介行为向委托人提供的订约信息或者媒介服务，就应当认定该交易是由中介人促成的，委托人就应当向中介人支付约定的报酬。如果委托人并未利用中介人提供的订约信息或者机会，则中介人无权主张报酬请求权。

委托人的行为构成本条规定的“跳单”应当具备以下要件：第一，委托人接受了中介服务。中介人接受委托后，履行了向委托人报告订约机会或者提供媒介服务的义务，委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。中介合同是双务有偿合同，委托人支付报酬须以中介人提供约定的、有价值的中介服务为对价。第二，委托人绕开中介人直接与第三人订立合同。委托人与第三人私下订立合同，并未通过中介人，或者委托人在中介人之外，又委托其他人从事中介服务，通过其他中介人与第三人订立了合同。也就是说，客观上，委托人实施了“跳”过中介人的行为。“跳”的形式有两种：一种是委托人直接与第三人私下订立合同，另一种是委托人通过其他中介人与第三人订立合同。第三，委托人与第三人合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。或者说，合同订立与中介人的中介服务具有因果关系。这是判断委托人的行为构成“跳单”并应当向中介人支付报酬的关键。不论委托人是私下与第三人直接订立合同，还是通过其他中介人与第三人订立合同，只要委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，就构成“跳单”，是否存在其他中介人并不是关键因素。一般而言，只要委托人实际接受了中介人的中介服务，又与第三人订立了合同，就可以推定该合同之成立与中介人提供的服务有因果关系。如果委托人认为其没有利用中介人的交易机会或者媒介服务，应当承担举证责任。
　　
实践中还存在一种情况，委托人委托多个中介人从事中介活动，多个中介人为其提供交易信息或者媒介服务，委托人最后选择其中一个中介人，通过其与第三人订立合同。此时对其他中介人来说，并不构成“跳单”，因为委托人具有选择最满意、最合适的中介人为其提供优质服务并通过其与第三人订立合同的权利。

“跳单”多见于房屋买卖或者租赁中介，一般是指委托人与房产中介机构订立中介合同，且接受房产中介机构的相应服务后，绕过房产中介机构，就中介人报告的标的房屋私下与交易对方订立房屋买卖合同、房屋租赁合同，或者另行委托他人提供中介服务，通过其他中介人订立合同的行为。这种行为危及中介人的利益，为了防止委托人实施“跳单”行为，减少自己的损失，实践中中介人带客户看房时，常常要求其签署“看房确认书”，一来证明缔结了中介合同，二来借格式条款带入禁止“跳单”条款。有
　　
最高人民法院2011年12月20日发布了指导案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”。

该指导案例的核心要义就是衡量委托人是否“跳单”违约的关键，在于委托人是否利用了中介人提供的信息、机会等条件。

基本案情是，原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该确认书第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后6个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司中介下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
　　
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决：“被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。”宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：“一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。”
　　
法院生效裁判认为：“中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止‘跳单’格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却‘跳’过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否‘跳单’违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成‘跳单’违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。”
　　
这个案例从司法实践的角度上确立了衡量买方是否“跳单”违约的标准，主要是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。在本案中，买受人陶德华已经先得到房屋出售信息。一个很关键的情况是中介人中原公司所拥有的并不是独家信息。只要不是独家信息，委托人就可以从其他渠道获取，且委托人能够证明该信息的其他来源，则一般可以认定为是不可归责的“跳单”。委托人陶德华另找他人中介，没有利用中原公司的独家信息，属于不可归责的“跳单”。不可归责的“跳单”，虽然不承担支付报酬的义务，不承担赔偿责任，但是并不免除支付费用的责任，中介人中原公司可以按照约定请求委托人支付有关费用。本案生效裁判中还有一个重要观点，即认为案例中的这种房屋买卖中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，并不属于无效条款。
　　
但是，实践中，中介合同中的禁止“跳单”条款，往往还包括了独家委托(中介)条款，也就是约定委托人只能委托中介人对其提供中介服务，不能再将同一事项委托给其他中介人。委托人总是要在中介人之间进行选择，或者就同一事项委托两个以上的中介人。而中介人为了自己的利益，希望只由自己为委托人提供中介服务，排除其他中介人的介入。独家委托也称为“专任委托契约”，即委托人就该同样之事务负有在一定期间内不得再委托其他中介人之义务。对独家委托条款的效力主要有三种观点：第一种观点认为，此类条款系当事人真实意思表示，具有法律约束力。第二种观点认为，中介人提供的格式条款，排除了委托人的主要权利，加重了委托人的责任，应属无效。第三种观点认为，中介人使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款，具有一定合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事中介活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应审查是否尽到合理提示和说明义务；如果未尽该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。
 



7276f293fe69c3824772f4044d950f9.png

专注建设工程、房地产、PPP


陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：以取得土地使用权作为项目转让付款条件的，法院如何认定土地使用权的取得时间

下一篇：房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同法院如何认定违约责任

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码