理论阐述：
为规范房地产市场交易，防止出现“一房数卖”等恶意违约行为，我国在房屋交易中设置了网上签约环节，即双方签订网约合同。在房屋交易中，买卖双方当事人往往对签订两份房屋买卖合同，其中一份是实际履行的合同，一份是网签合同，这种在当事人之间存在的两份合同俗称“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”，是指在二手房交易中，买卖双方基于某种目的，就同一房产的买卖签订的两份或两份以上不同内容的合同，不同之处一般表现为对同一房产，买卖双方约定了不同的成交价格。
“阴阳合同”一般表现为两种形式：一种是虚高房价，合同中约定的房价高于实际成交价格，并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以此达到提高申请贷款比例、减少首付款比例的目的。另一种是压低房价，在合同中约定的房价低于实际成交价格，并以此合同作为办理房屋权属转移登记手续的依据，从而达到避税的目的。对于银行而言，当事人通过虚高房价来达到减少支付首期款的目的，可能使一些经济负担能力较低的人实现贷款买房，高额的贷款无疑又增加了房屋买受人的还款负担，同时也增加了银行的贷款风险。对于当事人而言也蕴含着巨大的风险。一方面，房屋买受人通过高价合同提高银行贷款比例，将增加自己的还款负担，一旦断供，将影响自己的信用记录，甚至出现财产损失。另一方面，对于出卖人而言，如果买受人未履行或者未完全履行付款义务的，在存在“银行合同”的情形下，可能对出卖人依据合同追究买受人的违约责任带来一定的阻碍。此外，如果买受人再次转让该房产的，因前次交易价格较低，缴纳的税款也相对较低，再次交易时可能需要缴纳更高的交易税。第一种观点认为，“阳合同”由于双方当事人是为了得到减少首期款或者减少支付不动产交易税的非法目的而签订的，而签订“阴阳”两个合同，显然是恶意串通，根据《民法典》第154条规定，应认定为无效合同，并且是合同全部无效。第二种观点认为，“阳合同”主要是通过虚高或者压低房价来达到非法目的，无效的只能是合同的价格条款，根据《民法典》第156条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，在此情况下，合同价格条款的无效并不影响其他合同条款的效力。笔者倾向于第二种观点。“阴合同”并不存在规避法律的问题，并且是双方当事人的真实意思表示，因此，在效力上没有瑕疵。对此，无论是理论界还是实务界的看法都是一致的。争议的是“阳合同”的效力问题。如果“阳合同”按照全部无效来处理的话，会导致一系列问题。由于无效合同的后果是自始无效，全部无效，双方返还，那么，“阳合同”全部无效则会出现下列情况：一方面，在价格上涨时，出卖人可以通过主张该合同无效、撤销房屋权属登记申请，再以高价另卖；在房价下跌时，买受人可以通过主张该合同无效，规避房价损失风险。如果简单的判决合同无效，无疑为这些不诚信的行为提供了通道。另一方面，合同无效后要撤销房屋权属转移转移登记和解除银行按揭合同等，房屋登记主管部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。但是，由于“阳合同”是部分无效的，也就是说，其他部分是有效的。对于“阳合同”有效的部分，如果于“阴合同”的规定有不同之处的，应当如何认定？有观点认为，应当以签订时间在后的合同为准，在后合同与在先合同不同之处，可以认定为在后合同对在先合同的变更。笔者认为，对于合同内容的认定，不能单纯以合同签订的时间顺位为依据。当事人意思表示真实是合同有效的要件，且《民法典》对意思表示进行了专门规定。根据《民法典》第142条的规定，意思表示的解释根据有无相对人不同。有相对人的意思表示解释应当按照所使用的词句，因为意思表示以文字的方式表示于外时，想要确定其意义，就必须先了解所用词句，确定词句意义。有相对人的意思表示的内容，应当考虑到相对人在意思表示到达时的理解可能性。故在认定“阴阳合同”约定不一致之处时，应根据双方当事人的具体情况、合同订立时的情况依据交易习惯等因素综合进行判断。此外，当事人有利用“阴阳合同”逃避税收的约定，即双方确认将来签订用于备案过户手续的“阳合同”时填写虚假的、较低的交易价格，其后，一方当事人有要求在“阳合同”中填写真实的交易价格，而双方又未就谁来承担合同价格改变而增加的税费的问题达成一致的，往往会导致双方未能签订“阳合同”，最终交易不能完成。当事人要求在“阳合同”中填写真实的交易价格，，是对其原先逃避税收的意图的纠正，应当得到支持。摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》（第二版）
网站：http://www.sxznlvshi.com/地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”
