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房屋租赁发生纠纷，出租人对租赁房屋实施断水、断电的行为是否正当合法？

发布时间：2021-03-16
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房屋租赁发生纠纷，出租人对租赁房屋实施断水、断电的行为是否正当合法？

理论支点：
涉及履行的抗辩及抗辩权，是指在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求，暂时拒绝履行其债务的抗辩或抗辩权。它包括附停止条件的抗辩、附始期的抗辩、履行期尚未届至的抗辩、履行期尚未届满的抗辩、不当履行的抗辩权、时效完成的抗辩权、同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权、留置权的行使等。双务履行中的抗辩权，是指在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。狭义的双务合同履行中的抗辩权包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。广义的双务合同履行中的抗辩权，既包括这三种履行抗辩权，又包括不当履行的抗辩权等抗辩权。（下文仅指同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权）。

双务合同履行中的抗辩权，是合同效力的表现。其行使只是在一定期限内中止履行合同，并不消灭合同的履行效力。产生抗辩权的原因消失后，债务人仍应履行其债务。所以双务合同履行中的抗辩权为一时的抗辩权、延缓的抗辩权。双务合同履行中的抗辩权，对抗辩权人而言是一种保护手段，免去其履行后得不到相对人履行的风险，使相对人产生及时履行、提供担保等压力，所以它们是债权保障的法律制度。就其防患于未然这点来讲，作用较违约责任还积极，比债的担保亦不逊色。行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权，是权利的正当行使，而非违约，应受法律保护，不产生违约责任。在审判实践中，也出现了将不安抗辩权、同时履行抗辩权的行使当作“双方违约”处理的，此种方式似有不妥。

实务争点：
通常来讲，审判实践中，出租人采取断水、断电措施，主要发生在以下几种情形：一是承租人存在违约行为，迟延支付或者拒付租金，经过合理催告后，仍不付租金，且还继续占有使用房屋。对此，出租人不能采取强制手段，而通过诉讼途径解除合同往往周期较长，短则费时数月，长则甚至几年，并且承租人在诉讼期间一般也不会支付房屋租金。考虑到拖欠房屋的承租人通常都是由于经济状况不理想所致，即使法院判决其应支付租金或者房屋使用费，在执行过程中，仍然可能有较大困难。在这种情况下，有些出租人会采取断水、断电的措施，迫使承租人解除合同，收回房屋。二是双方租赁合同已经提前解除，但承租人仍然占有使用房屋，出租人采取断水、断电措施，迫使承租人交还房屋。三是房屋租赁合同期满后，出租人明确拒绝续租，要收回房屋，但承租人去想续租并占用房屋，出租人采取断水、断电措施以使其腾退房屋。产生房屋租赁纠纷后，对该行为是否具有合法性，存在不同观点：

第一种观点认为其行为合法。
第二种观点认为其行为违法。

笔者认为：
针对上述几种观点，应着重判断断水、断电的措施是不是适当。

首先，应当看合同对此是否进行了约定。如果租赁合同中对此有明确约定，则出租人可以对承租人断水、断电，不违反法律的强制性规定，亦符合当事人意思自治的范畴。如果合同对此没有约定，由于在租赁合同中，当事人既可能预定先付租金后使用租赁物，也可能先使用租赁物，后付租金。因此，是否构成先履行抗辩，需结合具体案件具体判断。如果没有先后之分，则出租人按约断水、断电的行为属于《民法典》第五百二十五条规定的同时履行抗辩权。

其次，如果房屋租赁合同中没有约定出租人有权断水、断电，则应根据具体情况分析出租人的断水断电行为是否正当。出租人的断水、断电行为在不同情况下，可能包含不同的意思，如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断水、断电，就应当认定为出租人是要求解除合同；如果是以承租人支付租金为目的，则构成对欠租部分的抗辩。

再次，如果承租人拖欠租金的行为并不严重，尚且达不到出租人有权解除合同的衡量标准，则出租人不能采取断水、断电措施。对于承租人的违约行为，出租人只能要求其承担违约责任，而不能通过一种违约行为来制裁另一种违约行为。当然，如果承租人拖欠租金导致出租人解除合同，承租人对房屋的占用没有法律依据，出租人有权在解除合同之后断水、断电。

最后，对于承租人未经出租人同意转租房屋，出租人得知后明确表示反对，并且对此承租人采取断水、断电行为的，应当属于侵权行为。《民法典》第七百一十六条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人与次承租人之间并无合同权利义务，此承租人取得房屋使用权是基于与次承租人之间的合同关系，出租人只能在解除其与承租人之间的租赁合同后，行使房屋返还请求权取回房屋，而不能直接对次承租人采取措施。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》
 
 
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