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购房人无正当理由拒绝接收房屋的，应承担何种法律责任？

发布时间：2021-04-13
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购房人无正当理由拒绝接收房屋的，应承担何种法律责任？

理论支点：
风险负担是当标的物发生意外毁损、灭失带来实际损害时，判定由合同的哪一方当事人承担该损失以及相关不利后果。风险负担所涉及的主要问题是风险转移的时间。风险转移的时间是风险从何时由卖房转移于买房，这是风险负担的一个核心问题。根据《商品房买卖合同解释》第11条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。我国立法上采纳的是“交付主义”的风险负担原则，即将标的物的实际交付作为风险转移的时间标准。但实践中，商品房未能完成交付除有开发商的原因之外，购房人受领迟延亦为原因之一。
  
受领延迟，亦称“债权人迟延”，指债权人对债务人的履行拒绝受领或不能受领。构成受领迟延，需具备以下条件：
（1）债权人有受领义务或者债务的履行需要债权人的协助。
（2）须债务人已提出给付，使债权人处于可以受领的状态。
（3）须债权人不为受领。其包括两种情形，一是拒绝受领，即债权人明确表示不为受领，或者债权人应为协助而拒绝协助；二是不能受领，如债务人按时送交标的物，而债权人外出旅行等。债权人受领迟延，债务人的履行义务并不消灭，但债权人的责任则因此减轻。在受领迟延期间，债的标的物发生毁损灭失，债务人仅于故意或重大过失时才负责任；债务人对金钱之债无须支付债权人受领迟延期间的利息；在标的物有孳息时，债务人只需就自己已取得者向债权人返还，未收取或其减少、灭失时，债务人仅就故意或重大过失负责；债务人得请求债权人补偿其履行或保管标的物的费用；债务人可以向有关机关提存债的标的物，消灭自己的债务，如法律规定或当事人约定债权人有受领义务的，债务人还有权请求债权人支付违约金或赔偿损失。
  
《商品房买卖合同解释》第11条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对于购房人受领迟延时的风险负担，分为两种情形：一是有正当理由的受领迟延，购房人不承担风险责任。二是无正当理由的受领迟延，此时根据受领迟延的基本原理及法律规定，房屋毁损、灭失的风险应由买受人承担。

实务争点：
对于购房人无正当理由拒绝接收房屋的民事责任问题，司法实务中存在不同观点：
  
第一种观点认为，受领是债权人的义务。购房人对无正当理由受领迟延的，属于债务的不履行。
  
第二种观点认为，受领是债权人的权利。购房人受领迟延表现为债权人对债务人的给付未能及时受领，该行为属于违约行为。在发生受领迟延的情形下，应相应的减免债务人的责任，并由购房人承担房屋毁损、灭失的风险。

作者观点：
笔者倾向于第二种观点。
 
《商品房买卖合同解释》第11条第2款对商品房买受人受领迟延的情形作了规定，该条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该条规定，商品房买受人受领迟延，是指债务人（开发商）有给付能力，亦愿意给付，却因为债权人的原因不能为给付，以至于给付的效果无法及时发生，或是债权人不为其他协力，致债务人无从给付。其构成要件：
（1）须债务人有给付的义务。
（2）须债务人已经合法给付，这种合法给付的形式可以用现实的形式提出，也可以用言词、书面形式提出。
（3）债权人未接受给付，债权人是否过失在所不问，也就是说，即使债权人没有过失，同样可以构成受领迟延。
  
笔者认为，受领属于债权人的权利，其存在是债权效力的体现。债权人的受领迟延表现为债权人对债务人的给付不予受领。债权人受领迟延负有的是一种法定责任，而非债务不履行责任。由于债权人迟延场合会发生所谓的迟延责任，而这种迟延责任更类似于违约责任。受领是债权人的权利，受领迟延则是债权人违反及时受领义务的违约行为。对于债权人无正当理由受领迟延的，其法律效果包括：
（1）债务人取得违约金和赔偿损失的请求权。这是受领迟延产生的主要法律后果。违约金的数额应根据合同的约定或者法律的规定加以确定；赔偿损失的范围应主要包括因债权人受领迟延而使债务人增加的必要费用。
（2）债务人注意义务的减轻或给付义务的免除。一般认为，债务人承担给付不能的违约责任以其主观上存在过失为要件。在债权人受领迟延时，债务人的注意义务得以减轻，其仅对故意或重大过失负有责任。因为在受领迟延时发生的债务人给付不能，应认为系可归责于债权人的行为所致，由此而产生的风险理应由债权人承担。但对于受领迟延下，是否必然发生债务人给付义务得以免除的法律后果，应依具体情况而定。如果债务人因债权人受领迟延而致给付不能，当然应当免除其给付义务；但如果债务人仍有给付能力，则不应轻易免除其给付义务。
（3）风险负担移转。在双务合同中，受领迟延后发生履行不能，除债务人具有故意或重大过失外，应认为系可归责于债权人的事由所致，风险负担自债权人受领迟延时移转于债权人。据此，《商品房买卖合同解释》第11条第2款对购房人无正当理由拒绝收房的，作出了相应的规定。

摘抄自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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