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查封期间对查封房屋进行转卖的，房屋买卖合同是否有效？

发布时间：2021-04-23
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查封期间对查封房屋进行转卖的，房屋买卖合同是否有效？

理论支点
查封是由法院或其他有权机关作出的以限制被查封的动产或不动产之权利人对该财产的处分为目的一种强制措施。查封可分为作为行政强制措施的查封和民事程序中的查封。依据《民事诉讼法》，民事程序中的查封包括作为财产保全手段的查封与民事执行中的查封。作为财产保全手段的查封，是指人民法院依据利害关系人、当事人的申请或者依职权，为限制对非金钱财产（动产与不动产）的处分或者转移而进行的查封。民事执行中的查封，是一种针对不动产的临时性措施，是指把被执行人的财产清查封闭贴上封条，就地封存，不准任何人转移和处理。封条是由执行机构制作的表明实施查封的机构、时间等内容并加盖执行机构所在法院印章的条幅。执行人员可以指定被执行人保管被查封的财产，被执行人拒绝保管或者保管不善造成损失的，由他自己承担责任；执行人员也可以指定其他人保管，被执行财产由他人保管的，所需费用由被执行人负担。

实务争点
就查封期间对查封房进行转卖的合同是否有效的问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同应当认定为无效。其主要依据为：《城市房地产管理法》第38条第（2）项，最高人民法院、原国土资源部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条的规定。被执行人转让被查封房屋并办理房屋所有权转移登记手续的行为无效，当然也就不得对抗申请执行人。

第二种观点认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等措施的房屋转让给他人的，买卖合同应认定为有效。


作者观点
笔者倾向于第二种观点。

首先，认定房屋买卖合同的效力应当坚持物权效力与合同效力相区分的原则。《民法典》第二百一十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房屋买卖合同有效并不能引起物权的变动，物权变动必须依赖于物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或登记（不动产）。物权变动只能在交付或者登记后才能生效，才能发生对世效果，以保障交易安全。

其次，认定房屋买卖合同效力的依据是法律，行政法规的强制性规定无效。《民法典》第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。对于强制性规定是否属于导致民事法律行为无效的强制性规定，不仅要判断该规定本身的性质是效力性的还是管理性的，还要判断该强制性规定的规制对象是合同行为本身还是合同的履行行为。《城市房地产管理法》第38条关于限制不动产转让的规定限制的应是不动产物权变动行为和合同履行行为，而并非合同行为本身。也就是说，该条规定不属于导致民事法律行为无效的强制性规定。

再次，查封导致出卖方对过户义务一时性给付不能、嗣后不能，不应对合同效力产生影响。给付不能是指因为给付不可能而不履行给付，所谓不能的判断标准则是基于一般社会观念。根据不同的事实类型，通常将给付不能分为以下类型：
（1）事实不能和法律不能；
（2）自始不能与嗣后不能；
（3）客观不能与主观不能；
（4）全部不能与部分不能；
（5）永久不能与一时不能；
（6）可归责于债务人的不能和不可归责于债务人的不能。

一时性给付不能，是指在履行期限内的某个时点或者时段存在履行障碍，暂时不能履行的情形。嗣后不能，是指在债成立后因一定原因发生的给付不能。对于转让已被查封的房屋的，因为存在查封，出卖人不能履行房屋权属转移登记的义务，属于一时性给付不能和嗣后不能查封导致的一时性给付不能的法律后果是法定的过户请求权阻却事由，该事由不以合同当事人的意思为转移，出卖人的转移登记义务并不因此免除或消灭。房屋查封限制房屋办理转移登记，但并不是禁止交易，对房屋买卖合同的效力不发生影响。

最后，转让被查封房屋的房屋买卖合同的责任承担。实际上，从买受人的利益保护角度考虑，确认被查封房屋买卖合同有效比认定无效更有利于保护买受人的合法利益。对于买受人而言，其可依据合法有效的房屋买卖合同，选择解除合同要求出卖人承担违约责任，或要求出卖人继续履行合同办理房屋所有权转移登记手续。同时，也可以防止出卖人以标的房屋被查封为由，要求确认房屋买卖合同无效，从中获取非法利益，进而损害买受人的合法利益。当然，如果买受人在与出卖人订立合同之时就已明知或应该知道该房屋存在被查封的事实，其仍与出卖人签订房屋买卖合同的，在标的房屋因查封而无法办理权属转移登记，买受人提出解除合同并请求出卖人违约赔偿的，则需要根据双方的过程确定各自应承担责任的范围。

节选自《房地产纠纷裁判思路与规范释解（王林清）》
 



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