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如何认定租赁房屋灭失后的赔偿责任？

发布时间：2021-06-08
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如何认定租赁房屋灭失后的赔偿责任？

《民法典》第七百一十条 【承租人合理使用租赁物的免责】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

《民法典》第七百一十四条 【承租人的租赁物妥善保管义务】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

从上述规定看，对于租赁房屋毁损，灭失的责任，首先应认定造成毁损、灭失的责任主体。

出租人与承租人签订房屋租赁合同后，出租人负有交付租赁房屋并使该房屋适于承租人使用和收益的义务。如果由于出租人交付的房屋不能达到承租人的使用要求，如承租人在订立租赁合同时已告知出租人要在租赁房屋内进行生产经营的，则出租人提供的房屋应符合承租人要求的用途。如果因为出租人存在主观过错，提供了不能满足承租人要求的房屋，甚至对房屋毁损、灭失负主要责任的，则其应对承租人遭受的损失承担赔偿责任。同样，承租人在租赁期间对租赁物负有妥善保管的义务，承租人合理使用租赁物的，对于租赁物损耗，灭失不承担责任，因保管不善导致租赁房屋毁损、灭失的，承租人应当承担赔偿责任。对于承租人擅自改变租赁房屋主体结构或增设他物的，根据举轻以明重的原则，应属承租人严重不当使用房屋，该种情形下，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第6条对此也作出了规定。

此类纠纷中，承租人应当举证证明自己对租赁房屋尽了合理使用的义务，实现这一举证责任可以采取多种途径：一是直接证明的方式，承租人需证明自己使用租赁房屋的方式符合合同约定或者房屋使用的性质，即以一个一般承租人使用该租赁物后，均会发生正常损耗为标准，证明承租人对房屋的使用是合理使用。二是反向证明的方式，即需要准确认定租赁房屋的损毁原因，如果损毁原因与承租人的使用没有关系，系其他客观原因所致，即可以达到证明目的，承租人不承担赔偿责任。

对于租赁房屋灭失后损失数额的认定，一般依据第三方评估机构进行评估确定，而评估价值的举证责任应当由主张赔偿损失的一方承担。但是，评估机构作出的评估结论始终是事后推论的数值，可能存在漏项、与事实不符等情形，因此，对于此类纠纷的审理，人民法院还要根据当事人双方的请求与抗辩意见，结合房屋使用年限、评估基准日、评估是否存在漏项以及装饰装修物的合理折旧等因素，综合作出判断。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》
 


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