信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬法律法规

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

房屋买卖中，有哪些常见的无权处分情形？

发布时间：2021-07-07
分享到：
房屋买卖中，有哪些常见的无权处分情形？

正确理解和认定《民法典》第311条规定的“无处分权”是正确理解和适用该条法律规定，发挥善意取得制度应有作用的前提。实践中，在房屋买卖中，可适用《民法典》第311条之规定的无权处分的情形主要包括：

1、房屋权利人依据《民法典》第229，230，231条规定取得房屋所有权，但未办理变更登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的，属于无权处分。《民法典》第229条至第331条规定的情形是非基于法律行为发生的物权变动。所谓的非基于法律行为的物权变动，是指基于法律行为之外的事实因素而导致的物权变动，不经登记或者交付即可直接生效。非基于法律行为的物权变动并非基于权利人的意思表示，而是基于法律直接规定的原因，例如，征收、继承和法院判决等事实而产生，只要发生法律规定的情况，就会产生物权变动，不取决于当事人的意思表示。不动产登记作为一种物权变动的公示方式，可以使人们通过外部察知的方式了解物权的变动情况，从而保护交易安全。根据我国《民法典》的规定，大部分基于法律行为发生的物权变动中，不动产登记同时又是不动产物权变动的生效要件。这就使本来基于法律行为发生的物权变动，已经通过登记的方式产生了物权变动的效力，登记权利人就是不动产的真实权利人。但若在此后该不动产又发生了非基于法律行为发生的物权变动，在真实权利人依据《民法典》第232条的规定办理宣示登记之前，将出现真实权利人与登记权利人不一致的现象。此时，登记权利人已非该不动产的真实权利人，其再处分该不动产的，构成无权处分。

2、因不动产登记机构登记错误，致使不动产登记簿上记载的房屋所有权人并非真实所有权人，登记权利人擅自以自己名义转让房屋的，属于无权处分。理论上一般认为，登记错误是转让人无权处分不动产的一种典型情形。从其不动产所有权善意取得的角度，由于其适用的前提条件是无权处分人转让该不动产，因而善意取得中的登记错误，主要是权利人记载出现的错误。

3、出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或者被撤销，尚未办理所有权恢复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的，属于无权处分。出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记后，如果房屋买卖合同事后被确认无效或者被撤销的，根据《民法典》第一百五十五条，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。而房屋所有权的变动，应以有效的房屋买卖关系和不动产登记两个条件作为生效要件。在上述情形下，房屋所有权的变动因欠缺有效的房屋买卖法律关系这一要件而自始不发生物权变动的效力。此时，即尚未相应的恢复登记，登记名义人也并非该房屋的真实所有权人，其擅自转让房屋的，构成无权处分。

4、夫妻共同共有及其他法定共有的房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记权利人未经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让房屋的，属于无权处分。共有不动产登记在部分共有人名下的情形实践中十分常见，典型代表就是夫妻共有房屋登记在一方名下。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张收回该房屋的，人民法院不予支持。”也就是说，如果夫妻共有的房屋登记在一方名下，该方擅自出售该房屋时，交易第三人在符合《民法典》第331条规定的善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续三个条件的前提下，可以实现对所购房屋所有权的善意取得。

实践中，如夫妻共有房屋登记在一方名下的情形是普遍存在的，不能简单地以处理不动产登记簿上的记载直接否定房屋共有关系的存在。处理此类纠纷时，尚需根据案件的具体情况，对保护静态的不动产物权利益和保护动态的交易安全利益进行利益衡量。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



7276f293fe69c3824772f4044d950f9.png
专注建设工程、房地产、PPP


陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：《民法典》逐条简析第三十二、三十三条

下一篇：【工程法律实务】23 签证合法有效的构成要件有哪些？

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码