保障性住房租赁与商品房租赁有何区别？

近年来，国家一再强调并致力于推动民生建设。在此背景下，加快推进保障性住房建设尤其是公租房建设已成为基本共识。但是，对于公租房的相关立法却显滞后。现阶段，大部分推出公租房的地方是以政府主导的方式开展建设的。虽然近年来公租房相关纠纷进入诉讼领域的数量不多，诉讼也并未成为解决此类纠纷的主要途径，但是，随着相关立法建设和完善，给予承租人通过诉讼途径解决公租房纠纷是必然的发展趋势。

虽然商品房租赁和保障性租房租赁都属于房屋租赁，但是，二者存在根本区别，即租赁房屋的属性不同。商品房租赁的标的房屋不具有政府福利性、社会保障性的，原则上可在市场上自由交易；而保障性住房的标的房屋是政府向符合特定条件的家庭或者个人提供的具有社会保障性质的政策性房屋。基于此，商品房租赁与保障性住房租赁尚存在以下主要区别：

第一，主体不同。保障性住房的目的在于满足特殊群体的居住需要，因此，保障性住房租赁的出租人和承租人都具有特殊性。在保障性住房租赁合同关系中，双方当事人的地位明显不对等。这种不对等主要体现在：一是保障性住房租赁的出租人是政府机关或其委托运营的单位，而承租人多是中低收入的住房困难家庭或个人；二是由于保障性住房数量有限，以致出现供不应求现象，这使得保障性住房的出租人相比承租人而言处于强势地位。从我国的实践来看，廉租房的出租人限于政府公租房的出租人则可以是集体经济组织或者从事公租房经营的特定法人。同时，依据相关法律、法规的规定，廉租房和公租房的承租人也具备特殊资格。而商品房租赁的出租人和承租人则是普通民事主体，法律对主体资格没有特殊限制。由此，保障性住房租赁合同不可能完全贯彻意思自治原则和合同自由精神，该合同不是纯粹的出租人与承租人之间的私法关系，而是关涉保障民生和基本生存权利的社会法律关系。

第二，客体不同。保障性住房租赁的客体是保障性住房，它是政府因满足城镇低收入居民基本生活需求等特殊目的而利用划拨土地等建造的。而商品房租赁的客体则主要是上述保障性住房之外的房屋，包括各种居住型或者商业型房屋。租赁房屋的性质不同也使得保障性住房租赁合同内容具有一定的强制性，如关于租赁房屋使用、退出等事项。如果允许保障性住房租赁合同的当事人自由约定合同内容，则易出现利益寻租空间，并导致保障性住房租赁制度的目的不能实现。

第三，租金标准不同。保障性住房租赁合同中，为切实有效地发挥保障性住房租赁的社会保障职能，租金的数额并非由出租人与承租人双方协商确定，而是实行政府定价，也即由相应的政府主管部门直接规定租金的数额或租金的计算标准。而《民法典》对商品房租赁合同内容约束较少，充分体现当事人意思自治，其租金标准由当事人自行商定，法律一般不会干涉。

第四，转租的限制不同。商品房租赁中，虽然未经出租人同意的转租，法律规定出租人有权解除租赁合同，但原则上允许承租人转租。而保障性住房租赁旨在解决特定人群的居住困难，因此其具有人身专属性。从目前的政策来看，廉租房、公租房等原则上禁止转租。

第五，合同解除权的限制不同。一是出租人的合同解除权。考虑到保障性住房租赁合同中，绝大多数承租人都是中低收入住房困难群体，出租人解除租赁合同对承租人及其家人的不利影响显得尤为突出。故在保障性住房租赁合同中，应对出租人解除租赁合同的权利进行较为严格的限制，当事人不得在立法规定的事由之外另行约定合同解除的事由，以此来维护租赁关系的稳定，保障承租人以及家人的居住权益。而商品房租赁合同中，出租人解除合同只要符合法律规定或者合同约定即可，没有其他限制。二是承租人的合同解除权。保障性住房租赁合同有其特殊性，这种租赁其实是政府利用公共资源为承租人提供的一种社会福利，对于承租人而言，它更多的是一种权利而不是一种义务。既然是承租人的一种权利，就应允许权利人随时放弃，这就意味着即便租赁合同明确约定了租赁期限，但承租人依然享有任意解除权，可以随时解除合同。在保障性住房租赁合同中，赋予承租人任意解除权，不仅充分保障了承租人的合同自由，而且也具有较好的社会效果。而商品房租赁合同中，除不定期租赁合同外，承租人行使合同解除权也要依据法律规定或者合同约定，不能随意解除。

第六，承租人续租权不同。在商品房住房租赁合同中，承租人需要续租的，应在租赁期限届满前向出租人提出续租请求。若出租人同意续签租赁合同，租赁关系得以延续；若出租人不同意，则一旦租赁期限届满，租赁关系即归于结束。在保障性住房租赁合同中，承租人的续租权有当然性，也即租赁期限届满前，承租人若要续租应当提前向有关机构提出申请，倘若承租人的申请符合法定条件，其应享有当然的续租权。

第七，租赁期限限制不同。商品房租赁中，当事人约定的租赁期限只要不超过《民法典-合同编》约定的最长租赁期限即有效，无论该租赁合同为定期租赁亦或者是不定期租赁，长期租赁或者是短期租赁。但是，保障性住房租赁合同的租赁期限必须为固定期限，租赁期限一般约定不宜过短或过长，需要根据各地实际情况作出调整。

第八，承租人违约的法律后果不同。在商品房租赁中，出租人和承租人所负担的责任主要由合同约定；如果当事人对责任没有约定，则应当适用《民法典》的规定。例如，承租人违反按照合同的约定进行转租、改建等的，出租人享有解除合同等权利。而在保障性住房中租赁，承租人的行为不符合法律、法规等规定以及合同约定的，除了承担约定的责任或者《民法典》规定的责任以外，还可能要承担特殊的责任，如退回廉租房、调整租金等。

第九，适用的法律不同。《城镇房屋租赁合同解释》第一条第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”城镇保障性房屋租赁一般受国家强制性法律、法规的约束，多由特别法进行调整。保障性租赁属于多层次住房保障体系的重要组成部分，应当受到保障法律法规的调整。而商品房租赁则主要受到《民法典-合同编》以及相关法律、法规等的调整。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》