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业主委员会自管物业，根据业主大会授权起诉业主欠缴物业费案件如何定性？

发布时间：2021-08-10
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业主委员会自管物业，根据业主大会授权起诉业主欠缴物业费案件如何定性？

随着业主维权行动的大量兴起，业主委员会逐渐发展成为解决商品房小区利益纠纷、维护业主权利诉求、促进基层民主自治的一种固定“制度设置”，并使各方面越发认识到其重要性。《民法典》第二百八十四条赋予了业主自行管理小区物业的权利，强调了业主自治的法律意义，亦是业主自治的法律依据，业主委员会是商品房社区自主管理的核心和标志。在资质管理时代，业主的自治权并没有得到充分的保障。业主对物业公司的服务不满意，大多数都是重新选聘物业服务企业。然而，重新选聘物业服务企业不仅程序复杂，而且难以保证新选聘的物业服务企业就能满足业主的需求。随着对资质要求的取消，小区自行成立物业公司管理小区在法律上成为了可能。而且由于没有资质限制，这种类型的物业服务企业因兼具业主委员会和物业企业双重身份而从根本上解决了物业公司与业主信息不对称的问题，业主自治小区管理不是个别现象，将会迎来“因地制宜、茁壮成长”的新时代。但由于目前尚无具体法律法规对业主自治管理方式进行规制，业主自治的权利边界模糊，导致了业主自治管理发展不足，业主自治权利无法得到有效保障。

实务争点
业主委员会自管物业的，对于业主委员会根据业主大会授权起诉某一业主欠缴物业费案件如何定性的问题，理论与实践中存在不同观点：
第一种观点认为，业主欠缴物业费的案件应属物业服务合同纠纷。
第二种观点认为，业主在自管物业的情形下，起诉业主欠缴物业费的不宜定为物业服务合同纠纷，应为建筑物区分所有权纠纷。

作者观点
笔者倾向于第二种观点。
首先，从诉权起源上看，业主委员会自行管理模式中，业主委员会依据业主或业主大会的法定程序授权对小区物业实行自行管理，在履行自行管理的管理职能中与个别业主发生纠纷，业主委员会为了全体业主的利益，可以依据管理规约的规定通过诉讼的方式维权。但是，业主委员会的诉权是基于自治权利的取得的，与物业服务企业享有的基于物业服务合同的诉权是不同的。

其次，从法律关系来看，业主委员会自管物业的，通过业主自管公约对小区进行管理，而并未与业主签订物业服务合同。业主自管公约与物业服务合同在性质上存在本质区别，业主与业主委员会间的法律关系并不等同于《物业管理条例》规定的物业服务人与业主的物业服务合同关系。

再次，业主与业主团体之间，存在一种权利和义务的法律关系，即业主团体作为小区业主的自治组织，有代表小区全体业主行使对小区共用部分进行维护管理及向业主收取管理费的权利。而业主作为业主团体的成员，享有对重大问题决策的权利和对业主团体进行监督的权利，同时承担向业主团体缴纳管理费的义务。由此可见，业主委员会自管物业的，在因个别业主拖欠物业费而发生纠纷时，因不存在物业服务合同关系，故不能将此类案件定为物业服务合同纠纷，而应将其定为建筑物区分所有权纠纷。

最后，涉及业主委员会自管物业发生纠纷的，应以有利于通过小区自治和自治机构发挥应有功能化解纠纷为处理原则，出现业主拖欠物业费纠纷的，业主委员会不能直接以物业服务合同法律关系向法院主张权利，但其可以以其全体业主代表的身份向个别物业追讨其应负担的在自管物业中发生的费用。当然，在追索业主物业费纠纷中，如果业主抗辩业主大会授权业主委员会自管小区的程序非法，且有证据证实的，则业主委员会不应再具有追索物业管理费的权利。

摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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