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房屋长期未实际入住和使用，业主是否应当缴纳物业费？

发布时间：2021-08-17
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房屋长期未实际入住和使用，业主是否应当缴纳物业费？

房地产行业实践中，一般认为“空置房”分为两种情况：一是项目于销售期中的未售房屋；二是建好后因长期无人购买而闲置的房屋。而按照物业服务行业的惯例，房屋空置一般是指未装修也未入住的情况。

实务争点
对于“空置房屋”，业主如何缴纳物业费的问题，实践中存在以下不同观点：
第一种观点认为，物业费大部分属于全体业主公共部分的管理维护所支出的费用，这些成本不会因为某一业主是否入住发生变化和改变，故不能因为房屋空置未实际入住而拒交物业费。
第二种观点认为，空置房屋在一定程度上降低了垃圾清运负担，减少了电梯能耗，可以酌情对其物业费给予一定的减免。

作者观点：
笔者倾向于第一种观点。
《物业管理条例》和《物业费收费管理办法》中对于空置房屋的收费问题没有明确规定。目前，各地区的有关物业服务收费标准的规定也不尽相同：有的地方规定，业主购买房屋后从未入住或入住后不使用期限连续超过6个月的，经物业服务企业登记确认后，给业主按照70%的标准缴纳物业费。有的地方规定，房屋经物业管理企业和业主、物业使用人双方确认水、电、燃气表起止数均未走动，由业主或使用人按照50%的标准缴纳物业费。有的地方规定，连续3个月以上无人居住、使用或进行装修的房屋，空置期间按20%的标准缴纳物业费，但业主空置房屋的起止时间，应事先或事后告知物业服务企业，并办理相关的手续。

一般情况下，物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪池清运费、小区公共设施维修费、电梯运行费等。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的缴纳义务对全体业主而言是均等的。实践中，物业服务合同一般包括与建设单位签订前期物业服务合同，或与业主委员会签订、但合同的效力对小区内每个业主均有效的普通物业服务合同。物业服务的目的是维护和保障小区物业的正常使用，物业费不是基于业主或房屋使用人对物业的实际使用而产生的。即使个别房屋没有使用，但小区内的公共区域和公共设施及其周边环境仍然需要加以维护和修理，以保证所有业主能够享有正常、有序、安全、舒适的生活环境。实际上，物业服务已从对“物”的维护、管理，延伸到了对“人”的服务，其最终体现出对业主的服务价值，而且，物业服务应属于一种商品，物业服务的费用一般都是通过成本核算出来为业主提供等值服务的。故无论房屋是否入住，业主都已实际享受了物业服务企业提供的服务，作为服务服务的受益人，其应当承担相应的费用。

摘自《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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