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车位、车库归属没有约定或者约定不明时，如何认定车位、车库的归属？

发布时间：2021-08-31
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车位、车库归属没有约定或者约定不明时，如何认定车位、车库的归属？

理论支点：
目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：
（1）独立车库。独立车库分设于室内或室外，与其他车库有明确界分，多见于高档住宅小区。
（2）地面车位。这里不仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，也包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。
（3）建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位。首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，因此，建筑物权利人无须向国家支付土地使用费，其权利只能依附于计算容积率的建筑物之上，当房地产开发商将住宅小区的房屋单元全部出售之后，不计算容积率的建筑物部分（面积）的权利将全部移转并归属于全体业主。
（4）地下车位，一是规划内的地下车位；二是利用人防工程进行改造而成的地下车位。《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期人可以利用防空工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。

一般情况下，建筑规划内车位、车库的所有权归属问题，应当由业主共同决定。决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半的业主同意。因而可以确定，如果开发商与占建筑物总面积超过一般且总人数超过半数的业主达成协议，其协议内容应当对全体业主有效，否则视为约定不明。同时，开发商保留车位、车库所有权的，必须是完整地保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库所有权，否则视为约定不明。

实务争点
实践中，对于车位、车库的归属没有约定或约定不明时，应当如何确定车位、车库的归属问题，主要存在以下观点：
第一种观点认为，此时车位、车库应当属于开发商所有。
第二种观点认为，此时车位、车库应当属于业主共有。对于物业小区而言，最理想的状态就是——任何建筑物部分或设施、设备，不是由业主专有，就是由业主共有。车位、车库作为必备的生活配套资源，应当由全体业主共有。
第三种观点认为，此时车位、车库应当属于国家所有。
第四种观点认为，对车位、车库的归属应当通过约定来确定。车位、车库毕竟不同于道路、电梯等共有财产，确定为业主共有难以操作。道路、电梯等财产可以由业主共有共用，而车位、车库的都是由业主专有和专用的。从实践来看，大多都是由建设单位和业主在购房合同中确定的，约定的方式可以多样化，采取诸如出租、出售或附赠的方式。通过约定来解决车位、车库的归属问题，这种方法也是公平合理的。

作者观点
笔者倾向于第五种观点。
建筑区划内车位、车库的归属属于当事人的约定范围，在处理相关权属争议时，首先应当审查当事人之间是否存在关于车位、车库的权属的约定，或者从其他材料证据中推定出对车位、车库的归属约定。没有约定、约定不明或者通过其他方式无法推断出权属归属的，可以按照以下思路认定车位、车库的权属归属：
第一、对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，归属于开发商。
第二、占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但需要注意的是，占用业主共有的道路、其他场地上用于停放汽车的车辆属于业主共有，这里是不包括汽车的。因为：其一，车库所占用的土地使用权，不能当然的认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规则来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，故车库的归属也应通过约定进行。


摘自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》



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