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经济适用住房能否出售，不满五年的经济适用住房买卖合同是否有效？

发布时间：2021-09-28
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经济适用住房能否出售，不满五年的经济适用住房买卖合同是否有效？

一、经济适用住房可以进行上市交易，但必须满足一定的条件：
（1）《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售。

（2）《榆林市已购公有住房和经济适用住房出售管理暂行办法》第十四条规定，经济适用住房以解决中低收入家庭住房困难为目的，其产权为有限产权，购房者不得擅自出租和出借。已购经济适用住房不满5年，不得上市交易。

（3）《榆林市经济适用住房取得完全产权管理办法》第二条规定，经济适用住房取得完全产权，是指签订购买合同满5年的经济适用住房，补缴土地出让价款后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的行为。第八条规定，变更为普通商品房的经济适用住房，可上市交易。根据以上规定可知，已经济适用住房满五年，或将有限产权变更为完全产权，即可进行上市交易。

根据上述规定可知：
第一，已购经济适用住房在取得合法产权证书后才可以进行上市交易，且已购经济适用住房不满五年不得上市交易。

第二，由于经济适用住房为有限产权，需要将有限产权变更为完全产权，将经济适用住房的性质变更为普通商品住房，才可以进行上市交易。

二、关于不满五年经济适用住房买卖合同的效力问题，在实践中，有不同的观点：
第一种观点认为，经济适用住房买卖合同是否有效，需要判断是否违反《民法典》153条规定：
《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律无效的除外。建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》不属于法律和行政法规，因此若买卖双方签订的关于经济适用住房买卖合同系双方真实意思表示，不存在合同无效事由，应为有效合同。

第二种观点认为，经济适用住房不满五年不能上市交易，应属于管理性规定，该规定是对经济适用房过户期限的限制并不是对经济适用房买卖合同效力的禁止。经济适用住房买卖合同只要系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。

第三种观点认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。买卖双方在禁止交易时间买卖经济适用房，客观损害了其他不特定第三人的利益，损害了社会公共利益，故对其买卖合同不予认可。

笔者认为：
不满五年的经济适用住房买卖合同不一定无效，原因在于：
（1）买卖双方签订的合同只要系双方的真实意思表示，即为有效合同。建设部和榆林市出台的关于不满五年不能上市交易的法律规定，不属于法律和行政法规，且该规定不属于效力性强制性规定，系管理性强制性规定，因此，双方签订的合同不因违反《民法典》153条而无效。

（2）若买卖双方签订的合同内容，损害到第三人的合法权益，那么依据《民法典》第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害了他人合法权益，其合同应属无效。



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