如何认定“一房数卖”合同效力？

近年来，随着房地产价格的快速上涨，在市场经济的潮流下，出现了大量的“一房数卖”的情况。所谓“一房数卖”是指出卖人就同一房屋订立两个以上的买卖合同，形成两个具有重叠内容的债权债务关系。此类型的案件主要为出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人，又将该房屋出卖给第三人以及出卖人已将房屋交付并转移所有权给买受人之后，又签订买卖合同向第三人出卖该房屋两种情况。对于此类案件，应当如何认定数份合同的效力？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第七条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条 【恶意串通】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

根据上述规定可知，商品房买卖合同在出现未取得商品房预售许可证明、出卖人与第三人恶意串通、违背公序良俗等情形时合同才会无效。也就是说，只有出现无效事由时，合同无效。除此之外，在一般情况下，只要系双方当事人真实意思表示，数份合同均为有效。

在数份合同均为有效的情况下，买受人如何主张自己的权利？

《最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知》（二）关于一房数卖的合同履行问题规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

因此，在合同均为有效的情况下，多个买受人均要求出卖人履行合同的，依据上述顺位确定买受人。其他买受人可以依据《民法典》第五百七十七条的规定，要求出卖人承担违约责任，以维护自己的合法权益。

《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。