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房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

发布时间：2021-11-17
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房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

案情简述：
原告：蔡某，被告：盖某
蔡某与某公司签订房屋买卖合同，约定蔡某购买某小区房屋一套，某公司在合同上加盖公司印章，盖某在某公司委托代理人处签字，后盖某以某公司的名义向蔡某收取水暖电接口费、报户费及购房款，出具加盖某公司第二项目部印章的收款收据，并向蔡某交付房屋。随后蔡某对所购房屋进行地面铺瓷砖、粉墙、吊顶等装修，装修完毕后居住使用。2011年，该房屋地基基础开始下沉，墙体出现大量裂缝，蔡某及其他业主便向盖某及某公司进行了积极反映。2012年6月，某小区E#商住楼在完成工程竣工验收备案。2014年6月，在业主的要求下，盖某委托科学研究院对某小区E#住宅楼进行安全性检测鉴定，2014年7月，科学研究院根据检测结果及计算复核，作出以下综合判断“1.该住宅楼的结构安全性评级为Csu级；2.该建筑物场地位于人工回填区与自然沟壑交接地段，经人工堆填整平，为大面积填方区，属欠固结土，且地基处理深度不满足现行规范要求，积水渗入使建筑物基础下部地基土产生湿陷变形，导致地基下沉、墙体裂缝等危害；3.该建筑物目前已出现地基基础不均匀沉降、墙体裂缝等危害，相邻柱基的沉降差已超出现行国家规范的要求，建议进行监控，有异常应立即疏散住户并研究处理。” 2015年10月，经某小区E#楼住户与盖某、某县住房和城乡建设局三方进行协商后，共同委托科学研究院再次对该住宅楼进行了鉴定。2018年3月，蔡某向本院提起诉讼，请求解除买卖合同和赔偿损失。

法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第八条关于房屋毁损、灭失的风险转移问题，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，盖龙根据上述司法解释所作房屋已交付买受人使用故而风险已移交买受人承担的辩解意见在本案中无适用的事实根据，不予采信。另根据当事人陈述及当庭出示的证据显示，本案所涉龙凤苑小区E#住宅楼出现地基下沉、墙体裂缝、不适宜居住的安全隐患已属不可否认的客观情况，则蔡光明作为商品房买卖合同的买受人，其购买房屋用于居住使用的主要目的完全不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条“ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，其诉请解除与二被告签订的商品房买卖合同并赔偿损失，合法有据，予以支持。

律师分析：
如法院所述，房屋毁损、灭失的风险转移，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，房屋虽已交付买受人居住使用，但房屋内在质量问题非因不可抗力引起的风险，不随房屋交付使用而转移。那么，对于房屋毁损、灭失的风险，由谁承担呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第八条规定了房屋毁损、灭失风险的分担问题，本条规定对不可归责于双方当事人原因造成的毁损、灭失的风险明确规定由占有人承担，由此可以推论，如果因其中一方当事人过错造成的风险，应当由过错方承担。

因此，如果因出卖人的过错造成房屋毁损、灭失，不论是否办理房屋过户登记，只要尚未交付买受人，其风险均由出卖人承担，买受人可以请求出卖人恢复原状，也可以依据《民法典》第第五百六十三条的规定，解除与出卖人的房屋买卖合同。

法条链接：
《民法典》
第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  
 
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 
  
（五）法律规定的其他情形。  

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。  

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。  

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

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