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当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除， 当事人能否请求解除按揭贷款合同？

发布时间：2021-12-21
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当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，
当事人能否请求解除按揭贷款合同？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条规定， 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

本条赋予了商品房按揭贷款合同的当事人在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后解除按揭贷款合同的前提是该合同之目的无法实现，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后致使按揭贷款合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。该规定旨在为按揭贷款合同的当事人提供充分的诉权选择权，因为，此处合同目的之能否实现，其衡量标准系由按揭贷款合同当事人依自己意思决定。

相关案情链接：
原告杨某某与被告某公司商品房销售合同纠纷一案
原、被告所签订的商品房买卖合同，约定：商品房买卖合同约定的不按期交房违约责任：（1）逾期超过约定交房期限60日内按照买受人已付房款日万分之一计算违约金。（2）逾期超过60日，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人自接到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1％支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照买受人已付房款日万分之一支付违约金。商品房买卖合同补充协议约定的合同解除事宜：买受人解除合同后退款的前置条件是，出卖人正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府正式解除本合同登记备案后的六十日内退还全部已付款。后被告不按期交房，原告请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款。

法院认为：
原、被告所签订的商品房买卖合同及按揭借款合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告某公司未按照合同约定向原告交付房屋，原告诉请要求立即解除合同，被告某公司不同意解除合同，双方无法通过协商一致解除合同。被告某公司的抗辩理由为自约定交房日起一年的解除权期限已过，原告不享有解除权。而根据《民法典》第五百六十三条、五百六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，出卖人迟延交付房屋（迟延履行主要债务），买受人经催告后，出卖人三个月内（合理期限）仍未履行的，买受人才享有合同的单方解除权，法律没有规定或者当事人没有约定解除权期间的，对方没有催告的，买受人作为解除权人在一年的解除权期间内享有解除权，逾期不行使的，解除权消灭。因此原告依据《民法典》第五百六十三条因对方迟延履行而提出解除合同的解除权应开始于催告后对方在三个月内仍未履行之时，原告取得解除权时才开始计算一年的解除权期限。本案中原、被告双方均未能举证原告一方催告的时间，但原告对被告提起本案诉讼，意在表明因被告迟延履行，原告意欲解除合同，故本案诉讼中，从诉状副本送达至被告处时，即2021年9月28日，应视为原告“催告”被告履行债务，基于本案涉案楼盘，被告某公司在三个月内仍无法履行交房义务，本院对原告行使解除权予以认可。合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告某公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告某公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告某公司向原告支付应付款项。



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