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出租人出卖租赁房屋，是否应当通知承租人？

发布时间：2021-12-29
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出租人出卖租赁房屋，是否应当通知承租人？

《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

优先购买权，是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。房屋承租人优先购买权的适用条件包括以下几个方面：

第一，存在合法有效的房屋租赁合同关系，即两者之间的房屋租赁合同依法成立并生效。房屋租赁合同依法成立并生效一般需要满足以下几个条件。其一，房屋租赁合同签订时，房屋出租人与承租人均属于完全民事行为能力人。其二，房屋出租人有权出租该房屋，且该房屋不属于未经政府建设行政相关部门批准或未按照其批准范围建设的临时建筑、不属于未取得建设工程规划许可证或未按照该许可证规划而建立的房屋，如果房屋出租人在法院一审庭审辩论之前能够补正上述批准、获得或者变更建设许可证，则仍然将该房屋视为可出租房屋。其三，房屋租赁合同的内容系房屋出租人与承租人真实的意思表示，且合同内容不属于民法典规定的无效情形。　

第二，在同等条件下行使。所谓同等条件，是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，要综合考虑价格的多少、付款期限的长短、一次性付清还是分期付款、有无担保等因素。

第三，必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人其将要出卖租赁的房屋，而承租人在15日内没有购买的意思表示，则承租人优先购买权丧失。

但是，若出租人将房屋出卖给按份共有人或者近亲属，则承租人不得主张优先购买权。

因此，出租人出卖租赁房屋时，应当在合理期限内通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

类案简介：
2006年5月10日，原告某公司与案外人某村委会签订《房屋、厂地出租合同书》，约定某村委会将原某钢窗厂内房屋、场地出租给某公司经营，出租期为24年，自2006年5月10日起至2030年5月9日止。2011年6月27日，被告某联社与某村委会签订《协议书》，约定某村委会以某钢窗厂内房屋、场地抵顶欠某联社的贷款本息。2011年8月9日，被告取得了案涉房屋的所有权。2012年5月6日，原、被告及某村委会就案涉房屋签订《备忘录》，其中约定：某联社将某公司现租赁的原某的房屋出售时，同等价格的条件下，某公司优先购买。
 
2020年8月27日，经朝阳经典拍卖有限公司拍卖会，第三人杨某以拍卖价款1240000元购买了案涉房屋，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续。

法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，某联社委托拍卖公司拍卖案涉房屋，应当及时通知承租人依法享有优先购买权，某联社主张其通过在报纸上发布公告、在某公司大门张贴公告的方式通知了某公司拍卖事宜，但其提供的证据不足以证明其向某公司履行了通知义务，且某公司亦否认当时对某联社的拍卖行为已知晓。因第三人杨某支付拍卖价款后至今尚未办理产权变更登记手续，案涉房屋仍归某公司所有，且某公司现仍占有使用该房屋，故原审法院以某公司主张的实际损失尚未发生为由判决驳回某公司要求某联社赔偿经济损失的诉讼请求并无不当，应予维持。



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